マンションが売れない理由を徹底解明：価格以外に注目すべきポイント

新築マンションの広告で「駅に隣接」とか「駅徒歩１分」など、とにかく駅までのアクセスの良さをアピールする広告を目にすることがありませんか？

マンションの購入検討者は、通勤・通学でのアクセスの良さや、日常生活での周辺施設の利便性などを重視する傾向が多くなります。

駅までが徒歩圏内でない場合には駅までのバス便の本数が多いこと、もしくは自転車での移動がラクな平坦地であることなど、アクセスの悪さを補えるだけの要素が必要になってきます。

購入希望者が気にするもう一つの大きな要因が周辺環境です。

そして、周辺環境に関しては、部屋の間取りによってターゲットにする客層が変わってきます。

例えば、１ＬＤＫや２ＬＤＫなどの、単身者もしくは大人２人暮らしをターゲットにするような間取りでは、駅からの帰り道に夜遅くまで開いているスーパーがあったり、ご飯を食べて帰れるような飲食店があったりすることがアピールポイントになります。

一方、ファミリー層であれば、徒歩圏内に広めのスーパーやドラッグストア、公園があったり、小中学校が徒歩10分～15分程度であるのも人気になってきます。

街並みにマッチしたお部屋でない場合には、販売面では苦戦しがちになってきます。

外観が古びて見えるマンションは、内装が良くても敬遠されがちです。

特にエントランスや外壁の汚れ、ひび割れなどが目立つと購入希望者に対して「古いマンション」の印象が大きくなり、購買意欲も低下しがちです。

築30年、40年経ったマンションの売却において「大規模修繕工事が終わった時期が売りやすい」と言われるのは、外壁の汚れや共用部の修繕も終わって、マンション全体がリフレッシュして経年劣化を感じにくくなることも一因です。

共用部分の清潔さや管理状況も購入者に大きな影響を与えます。

エレベーターや共用廊下、階段が汚れていたり、郵便受けやゴミ置き場が乱雑になっていると、マンションとしての管理がしっかりしていない印象を与えてしまいます。

これにより購入希望者としては、将来的なマンションの維持管理に不安を抱き、購入をためらってしまう可能性があります。

前述した、マンション全体のメンテナンスや管理には、月々の管理費や修繕積立金が関わってきます。

高すぎる管理費や修繕積立金は購入をためらう一因にもなりますが、反面、安すぎることによってメンテナンスが行き届かないマンションも購入をためらう可能性があります。

適切な金額を徴収し適切な管理を行っていくことが、マンションとしての価値を上げ、結果として売却価格にも反映されていきます。

「めんどくさいから」と管理組合の総会を欠席するのではなく、「自分の資産を守るため」と考え、管理会社と一緒にマンションを管理・運営していくことが大切になってきます。

内覧時にお部屋の第一印象を左右するのは清潔感です。

荷物が整理できていない、ゴミが落ちているといった物理的な清潔感だけでなく、「イヤな臭いがしない」ことも清潔感です。

物理的な清潔感で気を付けてほしいのは

　テーブルの上をキレイに　

不要な荷物を処分したり、クローゼットや押し入れの中を整理するのはもちろんですが、思いのほか見られるのがテーブルの上です。

リビングテーブルにリモコンなどが散らかっていたり、うっすらとホコリが溜まっていたり。ダイニングテーブルに食べかけのお菓子がおいてあったりとか。

テーブルは日常的に家族が使う場所です。そのテーブルが雑然としていると、住んでいる人間まで「雑」と思われかねません。不要なものは片づけて、スッキリとした状態にしておいてください。

　とりあえず積み上げるのはヤメる　

少しでも荷物を片づけようと箱に詰め、部屋の片隅に積んでいる人を見かけますが、それはヤメましょう。

本人としては片づけたつもりになっているのでしょうが、他人から見ればやっぱり「とりあえず端っこに寄せておいた」の印象になってしまいます。

いらない荷物は適宜処分して、部屋全体がスッキリとするように心がけてください。

　臭いにはもっと敏感に　

自分の家ですから自分たちの臭いにはどうしても鈍感になってしまいます。

夏の汗臭でSNSが炎上する時代です。「臭いかも」と疑ってかかるほうが無難です。

玄関の靴から漂う臭い。タバコやペットの臭い。トイレの臭いもそうですが、洗面・浴室の湿気臭も気になります。キッチンのコンロや換気扇からの古くなった油の臭いも強烈です。

普段の掃除と換気を心掛けておくことが大切です。

インパクトが強すぎる趣味や推しグッズはちょっと考えモノです。

ネットのポータルサイトに写真をアップしても、「こんな部屋に住んでるのはどんな人なんだろう？」と、お部屋以外のところで詮索されてしまいます。

趣味や推しが合う人であれば話も盛り上がるのでしょうが、そこでギャンブルを打つのはリスクが高いかと。

全部を片づけるのは心もとないでしょうから、最小限のお気に入りだけを残して、いったんは目に触れないところに片づけておく方が無難です。

マンションの売却市場は、季節や経済状況によって需要が増減します。

一般的には、新年度が始まる前の1〜3月に需要が増え、住宅ローン金利の低い時期は購入希望者が増える傾向にあると言われています。

こうしたタイミングに合わせる事で売れ残る可能性も低くなるため、市場の動向には注意をすることが大切です。

周辺のマンションの販売状況を見計らって売り出すことも有効です。

同じマンションや徒歩圏内のマンション、学区内での競合物件が少ないタイミングを選ぶことで、注目を集めやすくなります。

今は24年9月下旬ですが、真夏の時期に比べると少しずつですが動きが出てきました。年内入居を考えている人が動き出してきたかもしれません。

ライバル物件がない時期を見計らうのも一つの方法ですが、全体に動きが出てきたときも売りやすい時期と言えます。固定観念にとらわれず、広い視野で柔軟に考えるようにしてください。