離婚の可能性を考慮して不動産を購入する際の4つのポイント

離婚の際には財産分与を行います。財産分与の対象は「共有財産」です。共有財産とは「結婚してから夫婦が協力して築き上げた財産」です。おおくの場合では「預貯金・車・不動産」になるのではないでしょうか。

共有財産の中で大きなウェイトを占めるのが不動産になります。離婚をした夫婦がいつまでも家庭内別居を続けるわけにもいかないので、財産分与のためには自宅を売却することになります。

売却の際に一番大きなポイントは「住宅ローンの残債があるかどうか」です。

住宅ローンは完済している。もしくは、売却価格よりも少ない状態（アンダーローン）であれば特に問題はありません。

問題になるのは、住宅ローンの残債額が売却価格よりも多い状態（オーバーローン）の場合です。

このオーバーローン状態で離婚に踏み切る時に、住宅ローンをどんなかたちで組んだのかが離婚そのものや財産分与に大きく関わってきます。

自宅を購入する際に、大部分のご夫婦は、ご主人の収入で買える範囲内での購入を考えると思います。これが1番一般的な購入方法です。（単独名義）

子どもが幼稚園や保育園、小学校などに進むと、奥さんがパートや元の仕事に復職するなどして世帯としての収入を増やすことを考えると思います。
住宅ローンを組む際にはご主人の収入だけを念頭に計算しているので、奥さんの収入が加わることで家計にも余裕ができて、住宅ローンを滞納するようなリスクもグッと減ることになります。

ですが、ご主人が転職して間がないとか、最近のように不動産の価格が高騰してきているような状況では、ご主人単独では購入できないケースも出てきます。

そういった時には、奥さんの収入も加味しての「収入合算」や、ご主人と奥さんそれぞれが住宅ローンを組む「ペアローン」などを利用して購入することになります。

　収入合算　

住宅ローンを返済するのは主債務者であるご主人が主体となり、自宅の名義人もご主人お一人の「単独所有」。
ですが、奥さんは「連帯保証人」として銀行の書類に名前が入っているので、返済になにか問題が発生した場合には当事者として対応しなければなりません。ある意味「隠れ共有名義」の状態です。

　ペアローン　

例えば、5,000万円の自宅を、お互いに2,500万円ずつの住宅ローンを組んでそれぞれが返済していく「ニコイチ」状態。
それぞれが自分の住宅ローンに対しての債務を負う状態であり、相手方の債務に対しての「連帯保証人」でもあります。自宅の名義は住宅ローンの割合に対してそれぞれが持つ「共有名義」になります。

注文住宅や新築の戸建て・マンションを購入する場合に収入合算やペアローンを利用する人が多いようですが、子どもが大きくなって習い事の費用が増えたり、病気やケガ、事故などで収入が減ることもあります。

離婚する事よりは可能性が高いと思いますので、個人的にはあまりオススメできる購入ではないかなと思います。「皆さんこの買い方ですよ～」のセールストークを簡単に信用しない方がいいと思います。

アンダーローンの状態のご夫婦は安心してもらって大丈夫です。単独名義はもちろん、共有名義の場合でも、財産分与に関しての問題は「売った後にいくら残るのか」だけです。

離婚後の新生活のために少しでも高く売りたい気持ちは分かりますが、気持ちよく新生活をスタートさせるためにも、あまり欲張らずに「売れる金額」でとっとと売却を終わらせてしまった方がいいと思います。

売却を終わらせてお金を相手方に渡すまでは離婚は完了しません。100万高く売れたとしても手元に残るのは半分の50万です。50万も大きな金額と言えば大きな金額ですが、イヤになって離婚した相手とダラダラと関係を引きずることを思えば、割り切ってさっさと売ってしまった方が精神衛生上いいと思いますが、いかがでしょう？

オーバーローンの状態は「（住宅ローン）＜（売却価格）＝（借金）」のため、財産分与の対象にはならないですね。財産分与の対象にするためには、悪くても「プラマイゼロ」の状態にしなければなりません。

車を売ったお金や、預貯金から現金を補填できるのならいいのですが、補填する現金がないといろいろと大変です。

双方の親に頼んで援助してもらうとか、共働きならば2人がカードローンなどを使って補填するか。何らかの方法で現金を用意する必要があります。

恐らく、世の中の離婚を考えている夫婦の中で「お金がないから離婚できない」ってパターンのけっこうな割合が、このオーバーローン状態が原因ではないかと推測してます。

恐らく、法的な部分を厳密に見ていくとアウトな方法だと思います。ですが、世間的には結構このやり方は取られているんじゃないかと。

結論として、「不動産に関しての財産分与は考えない。その他の預貯金や車などのお金だけを1/2ずつに分けよう。住宅ローンはあんたが責任もって払っていってくれればそれでいい」のパターンです。

ご主人が住宅ローンを組んで自宅の名義もご主人の単独名義。であるならば、離婚してしまえば赤の他人。住宅ローンを滞納したとしても奥さんには何の責任もありません。

アンダーローンの状態になるまでイヤな思いをしながら同居を続けるよりも、よっぽど建設的な考え方だと思います。

お互いがそれぞれに住宅ローンを組んでいるペアローンの場合は、アンダーローンになるまでは一蓮托生ですね。

自分の分だけ責任を持って全額返済したとしても、相手が払っている間は連帯保証人としての責任が付いて回ります。売却を完了させない事には安心して新生活をスタートさせることができません。

アンダーになるまでじっと耐えるか、現金かき集めて早期決着を図るのか。どちらのパターンが自分にとってベターな方法なのかを考えてください。

連帯保証人として名義が入っている収入合算も、基本的な考え方はペアローンと同じです。

ただ、収入合算ならではの注意点として挙げるのならば、「収入合算者（連帯保証人）になっている自覚がない、もしくは忘れている」人がいることです。

ペアローンの場合と違って、自分も住宅ローンの当事者だって感覚が薄いんでしょうね。「ローンは旦那が払っている」の感覚だと思います。

離婚後に返済が滞れば当然ですが督促がきます。最悪の場合は自宅の競売や自己破産にもつながります。新しく家を買おうと思っても住宅ローンを組むこともできません。

単独名義のように「あとはあんたが払っていって」は危険です。売却して清算する方法を考えましょう。

ムリはしない、甘い見通しでローンを組まない。これは大前提です。

買ってもらったお客さんのことを言うのもなんですが、結構「この人大丈夫なのかな？」って思う人はいます。

子どもが大きくなると習い事にお金が必要になります。車も買い替えることでしょう。ひょっとすると奥さんの車と2台持ちになるかもですよね。2人目、3人目のお子さんができる可能性もゼロではないでしょう。

いろいろなリスクを考えてムリを減らして買うことができれば、繰り上げ返済もできるかもしれません。月々の返済と違って、残債額に直接作用する繰り上げ返済をすることで、売却の際にアンダーローンに近づけるでしょう。

家は買っておしまいではないです。買って、そこで楽しく暮らしていくための場所です。家を買うことを目的としてムリな買い物をしないようにしてください。

日本はこれから人口が減っていきます。空き家も増えていきます。

そんな状況でネットニュースでは「人口が減って空き家が増えていくのに、家を買うなんてリスクでしかない」的なニュースが目白押しです。

たしかに人口は減っていきますが、日本全国一律に減っていくのでしょうか？空き家も全国各地で一定の割合で増えていくのでしょうか？

おそらく違うと思うんです。人口が減っていく地域もあれば増える地域もある。空き家が増える地域もあれば、住宅需要が増える地域もある。こんな感じで「日本全体では減っていく」んだと思います。

いってみれば「利便性のいい、暮らしに便利な場所に今まで以上に人が集中する」のではないでしょうか。

15年、20年前は「自分たちの予算で買える郊外に家を買う」ケースも多く見られました。おそらく、そんな人たちはこの先苦労すると思います。

人口が減るということは、行政にも税金が入ってこなくなります。少なくなっていく税金で住民サービスを維持しようとすれば、街をコンパクトにしていかなければならないでしょう。

スーパーなどの商業施設も来店数が見込める地域にしか出店しないでしょう。

不動産に関しては、今まで以上に「立地」が重要視されるようになると思います。

なんとなくの肌感ですが、マンションだと1,800万～2,500万。戸建てだと3,000万～3,500万。このあたりの金額の物件はいつの時代も需要があるように思います。

不動産の値段は景気に左右されるため、将来の売却価格を予想するのは難しいのですが、新築マンションなら4,000万円台。5,000万を超えてくると厳しいかなぁと思いますが、最近は新築マンションの価格が高くなりすぎなので、現実的には築20年～25年程度の中古マンションを買っておくのが無難なのかなと。

戸建てはどうなんでしょう。なかなか程度のいい中古戸建てってないですからね。建売で4,000万前後、注文だと土地＋建物で5,000万～5,500万ぐらいまでなんですかね。

10年、20年後の日本を考えても、あまり高い家は買わないほうがいいような気がします。