離婚時の住み替えにあえてダブルローンを選択してみる

一般的に住み替えの場合では、新居の購入前に自宅を売却し、売却で得られた資金を新居の購入費用にあてる「売り先行」が多くとられます。

この場合、自宅の売却と、新居の購入が同時に行えればいいのですが、そんな奇跡はまず起こりません。往々にして売却が先に決まってしまい、新居が見つかるまでの仮住まいをすることになります。

そして、希望するような新居がなかなか見つからず、焦りがでてくるパターンに陥るでしょう。事実、僕も新居を探し始めて約2年経ちますからね。焦って気に入らない家を買うのもイヤですし、かと言って今の家に住み続けるのもイヤだし。負のスパイラル状態です。

ですが、ダブルローンを使っての「買い先行」であればこのようなことにはなりません。気に入った家が見つかるまで根気よく探せばいいだけです。仮住まいの家賃も不要です。結構分かりやすいメリットだと思いますが、いかがですか？

　売り先行　

自宅売却　⇒　仮住まいへ引越し　⇒　新居購入　⇒　引越し

　買い先行　

新居購入　⇒　新居へ引越し　⇒　自宅売却

荷造りや荷解き、2回の引っ越し費用。そしてなにより、仮住まいを手配するための手間や費用などを考えると、買い先行のメリットの大きさを実感できるのではないでしょうか。

自宅に住みながらの売却では、購入希望者の内覧に対応する必要があります。

内覧前の室内の清掃もそうですし、内覧に対応するために週末の予定がたてづらくなったり。住みながらの売却は、売主にとっても結構なストレスとなります。

新居を先に購入して引越しをして空き家にしてしまえば、カギを不動産会社の担当者に渡しておくだけで内覧対応は不要になります。

離婚のための売却であれば、余計なストレスを溜めることなく売却をすすめられることは、精神的にも大きなメリットになると思います。

これは致し方ありません。ローンをダブルで持つのですから。

住宅ローンの残債と売却希望価格との兼ね合いもありますが、自宅の売却まで6ヶ月程度の期間は見ておいた方がいいでしょう。

ここでの資金計画をしっかりとしないと、ダブルローンはホントに危険になってしまいます。

ローンを2本持つので、当然ですが審査も厳しくなります。

主だった審査基準としては

・年収に占める年間の返済額の割合＝返済比率
・完済までの年齢

この2つがポイントになってきます。

だたし、年齢に関しては何ともなりませんが、返済比率に関しては、金融機関を選ぶことで「何とかなるんじゃない？」になります。

不景気な今だからこそ、金融機関も柔軟に対応してくれています。経験値の少ない不動産会社ではなく、経験値の高い不動産会社に相談していただくことで、ダブルローンを利用するハードルは下げることができます。

買取は、不動産会社が買主となって、直接不動産を買い取る方法です。

買い取った不動産会社は、不動産にリフォームやリノベーションなどを施すことで付加価値をつけ、会社の利益を上乗せした価格で再販売を行います。そのため、買取での価格は一般の購入希望者に買ってもらう仲介での相場価格と比べると3～4割程度安くなると言われています。

ですが、「この値段で買いますっ！」「この日までにお金を払いますっ！」と早々にスケジュールが決まるため、販売においての煩わしさがないメリットがあります。

【参照】離婚の売却での仲介と買取の選び方のポイント

住み替えローンとは、自宅を売っても住宅ローンを完済できない時に、新居の購入資金に残債を含めて借りることができる住宅ローン商品です。

イメージとしては


こんな感じです。

ダブルローンのように、（住宅ローンの残債：1,500万円）と（新居の購入費用：2,500万円）の2本のローンを持ち続けるよりも月々の返済額は低くなるので、経済的な負担は少なくなります。

「じゃあ、ダブルローンよりも住み替えローンを使った方がいいんじゃないか？」と思われるかもしれませんが、ちょっと考えが甘いです。その理由は、（売却価格：1,000万円）と（新居の購入費用：2,500万円）の関係にあります。

銀行に住み替えローンの審査を申し込むためには、売却価格と購入費用を確定させなければなりません。

「売り先行」で考えれば、（売却価格：1,000万円）は確定します。

「買い先行」で考えれば、（新居の購入費用：2,500万円）は確定します。

ですが、「仲介」で売買を行うのであれば、この「売り」と「買い」を同時に確定させることはまず不可能、かならずどちらかが先行してしまいます。

そのため、住み替えローンを利用する際には、事前に「買取」で売却価格を決定し、購入物件を決める「売り先行」になります。

「買取」で売却をするのであれば、仲介での売却価格の1,000万円ではなく、3～4割安くなる600万～700万が売却価格になります。

そのため住み替えローンのイメージは


になります。

住み替えローンを利用するためには、思っていた以上に新しい住宅ローンの借入額が膨らむと思います。

「それでもローンを2本持つよりは」と考えるのか、「半年程度を耐えれば」と考えるのかは、ご自身でお考えになってください。

「4-2 審査基準は厳しい」で書いたように、審査基準は厳しいです。

「何とかなるんじゃない？」の金融機関に持ち込むにしても、アンダーローンじゃないとダメです。ただ、蛇の道は蛇で、オーバーローンでも何とかはなります。

ただし、自宅の売却に手こずる可能性は高くなるので、必然的にダブルローンの期間は長くなります。その期間を耐えきるだけの手持ち資金があることが条件になる点にご注意ください。

離婚においてお金の話しは重要です。お金の話しがまとまれば離婚は九分九厘まとまります。

財産分与をまとめるために自宅を売却するのですが、ダブルローンを利用する場合には売却時期や売却価格が未定の状態になります。

そのため、配偶者との財産分与の話し合いがより一層重要になってきます。


などです。

ここがまとまらないと何も進みません。焦らずにじっくりと話し合うようにしてください。