ダブルローンでマンション住み替え！成功のための賢い利用法ガイド

通常の住み替えでは、まず現居を売却してその資金で住宅ローンを完済し、その後に新居を購入しますが、ダブルローンを利用すれば、売却を待たずに新居を確保することが可能です。そのため、売却と購入のタイミングを柔軟に調整できるのが最大の利点です。

ただし、2つの住宅ローンを同時に持つことになるため、月々の返済額が一時的に増える点には注意が必要です。

一般的な住宅ローンとダブルローンの違いは、同時に2つの住宅ローンを抱えることにあります。

通常、住宅ローンは同時に複数のローンを組むことはできませんが、ダブルローンを利用することでその制限がなくなります。そのため、特に売却と購入のタイミングが合わない場合に有効な手段となります。

ダブルローンを利用するためには、当然ですが金融機関の審査をクリアする必要があります。

特に2つの住宅ローンを抱えることになるため、収入や返済能力に関する審査が厳しくなります。

収入の安定性や既存の住宅ローンだけでなく、他の負債（カーローン（残クレも含みます）やカードローン、リボ払いなど）状況も審査対象となるため、完済できるローンは事前に完済しておくなど、しっかりと事前準備を整えることが重要です。

ダブルローンには次のようなメリットがあります。

・仮住まいが不要
・内覧対応への負担が減る
・好きなタイミングで新居を購入できる

順番に詳しく見ていきましょう。

　仮住まいが不要　

ダブルローンを利用して新居を購入すれば、現居を売却する前に新居へ引っ越すことができるため、仮住まいする必要がありません。

一般的に住み替えの際に推奨されている「売り先行」での住み替えの場合、現居の購入者が見つかった場合には、新居が決まっているかどうかを問わず、引き渡し期日までに引越しをしなければなりません。

新居が決まっていなければ仮住まいをする必要があり、仮住まい先の敷金や礼金、家賃や仲介手数料、引っ越し代などの費用が発生します。

対して、ダブルローンを利用して先に新居へ引っ越すことができれば、仮住まいを用意するための費用や手間を省くことができます。

　内覧対応への負担が減る　

マンションを売却する際には、売主として内覧者に対しての対応が必要になります。

売り先行での売却の場合、自分がまだ住んでいる状態で内覧してもらうことになるため、内覧のたびに室内を片付けたり、内覧のスケジュール調整をする必要が出てきます。

また、内覧者も居住中の状態だと気をつかってしまい、ゆっくり見学できない恐れもあります。

ダブルローンを利用して住み替えを進められれば、売却時には空き家の状態での内覧も可能になってきます。内覧に対応するためのストレスもなく、カギを不動産会社に渡しておけば内覧対応も不要になることもメリットです。

　好きなタイミングで新居を購入できる　

住み替えを行う場合、経済的な負担や手間が少なくなるとの理由から、現居の売却が決まってから新居を購入する「売り先行」の方法が一般的です。

ですが、売り先行の場合、欲しいと思った新居が見つかっても現居の売却が決まっていないために購入できないケースや、現居の買い手が見つからないために新居探しをスタートできないなど、どうしても「売却」にタイミングを縛られることになりがちです。

ですが、ダブルローンを利用して買い先行にすれば売却時期に縛られることもなく、気に入った新居探しを優先させることが可能になります。

ダブルローンのデメリットとしては次のとおりです。

・毎月の返済負担が増加する
・住宅ローン控除はダブルで利用できない

　毎月の返済負担が増加する　

旧居の売却が決まるまでは、旧居と新居の住宅ローンの両方を返済していくのため、月々の経済的な負担が大きくなります。

売却のタイミングによっては、旧居と新居両方の固定資産税も支払わなければならない点にも注意が必要です。

　住宅ローン控除はダブルで利用できない　

デメリットと言っていいのかは微妙ですが、ダブルローンを利用した場合、旧居の住宅ローンは住宅ローン控除の適用外になります。

あくまでも「住んでいる家」の住宅ローンに対しての控除なので、住民票のある住宅が控除の対象です。

新居が住宅ローン控除の対象の場合には、初年度に確定申告をすることで住宅ローン控除が適用になるので、忘れないようにしてください。

ダブルローンを利用する際には、金融機関による審査基準が厳しくなる傾向があります。2つの住宅ローンを同時に抱えるため、収入や信用情報、住宅ローン以外の借入の有無などが大きく影響します。

また、必要書類として現居の住宅ローンの残高証明書や、新居の購入計画書なども提出させられますので、事前に準備をしてください。

ダブルローンを利用する際には、現居の売却が完了するまでの期間を見込んだ資金計画が重要です。

売却が予想以上に長引いた場合には返済負担が続くため、余裕を持った資金計画を立てておくことが必要です。

売却期間は、巷で言われているような「3ヶ月～6ヶ月」の売却期間ではなく、「6ヶ月～1年」の売却期間を見込んでおく方が無難だと思います。

ダブルローンを利用する前に、ローン返済のシミュレーションを入念に行うことが重要です。

これにより、2つの住宅ローンの返済が自分にとってどれほどの負担になるかを事前に把握することできます。

シミュレーションは厳しめに、「だろう」ではなく「かもしれない」の考えで、無理のない返済プランを立てることが、住み替えをスムーズに進めるためには大切です。

新居を購入する際には、予算オーバーにならないよう注意が必要です。

予算の中には、物件価格だけでなく、引っ越し費用や登記費用、仲介手数料なども含めたトータルのコストを考慮した上で、ダブルローンの利用を計画することが大切です。

常に余裕を持った予算設定が成功へのカギとなります。

まず最初に、既存の住宅ローンの残債額の確認です。これ、案外皆さん知らないと思います。

今は変動で借りている人がほとんどなので、半年ごとに金融機関から返済予定表が送られてきているはずです。

しっかりと内容って見てますか？ひどい人だと、パッと見てすぐに捨ててる人もいます。手元にない人は金融機関に連絡して再発行してもらってください。

売却予想価格に関しては、一般の方であれば、やっぱりスーモやアットホームなどのポータルサイトを見るのが手っ取り早いです。

近隣の似たような物件を探してもらって、その20％減の価格を予想価格としておいてください。1年以上粘れるのであれば、10％減でもいいかもしれません。

不動産会社がリフォーム、リノベーションした物件でない、一般の方の現況渡しの物件であれば、販売価格で売れることはほぼありません。だいたい10～20％値引きした価格で成約しているのが現実です。

売却予想価格を調べてみて、売却予想価格で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」状態だった場合は、ここで分岐点になります。

ダブルローンを利用して住み替えをしたとしても、どこかのタイミングで1本目の住宅ローンは完済しなければなりません。

売却金額で完済できない場合には、さまざまな方法で完済する必要があります。
【参照】離婚時のマンション問題：オーバーローン対処法　3. オーバーローンの解決策

オーバーローンの解決策が見つからない人は、ここまでです。アンダーローンになるまで住み替えは諦めてください。

どうしても住み替えたいのであれば、【参照】離婚時の住み替えにあえてダブルローンを選択してみる　5. 「買取」や「住み替えローン」との違い　を参考にしてください。

一般の金融機関でもダブルローンを商品として取り扱っているのですが、ごく一部の高額所得者を除けば、「返済比率」をオーバーして審査には通らないと思います。

その点フラット35の場合は、現居を売却するのであれば現居の住宅ローンは「無いもの」として扱ってくれるので、かなりハードルは低くなります。（2024年現在です。いつまでこの制度が続くのかは知りません。）

たしかに、一般の金融機関の変動金利と比べると高いです。

2024年10月実行の僕の金利で1.96％でした。

給与所得者の人だと1％前後ぐらいで借りる方法もあるのですが、まぁ、これを基本ラインに考えてみましょう。借りられることが先決です。

現居が売却できたら借り換えする予定です。

借り換えでメリットがあると言われている「金利差1％以上、残債1,000万以上、10年以上の残存期間」には当てはまるので、シミュレーションをしてから考えます。

ちょっと心配しているのが、石破さんが総理になって10月27日に衆議院の選挙があります。もしも自民党が勝ってしまったら石破さんが総理に再選されるでしょう。

そうなると、金利がもう少し高くなるかもしれないですね。

ですが、1.96％ですからね。なんとかなるのではないでしょうか。