離婚に伴う家の売却とローン残債問題の対処法

家を売却するという手続き自体は、離婚の場合であっても、通常の住替えや資産処分の場合であっても大差はありません。「査定をし、販売活動を行い、内覧に対応し、契約をして、引き渡しをする」です。

離婚に伴う売却の場合においてポイントになるのは「家が共有財産かどうか」です。共有財産の場合には財産分与の対象になるため、原則的には売却益を夫婦それぞれで1/2に分割することになります。

ただ、この割合は夫婦の話し合いで決めることができるので、離婚の原因や経緯などを踏まえてしっかりと話し合いをする必要があります。

離婚時に家を売却する時には住宅ローンの残債を確認する必要があります。

家の売却価格で住宅ローンを完済できる「アンダーローン」の状態であれば問題ありません。「売却価格－住宅ローンの残債＝売却益÷2」で財産分与を行って、スムーズに離婚をすることができます。

一方で、家の売却価格で住宅ローンを完済できない「オーバーローン」の状態の場合には注意が必要です。住宅ローンを完済しないと銀行から売却に関しての同意を得ることができないため、家の売却以外の方法で補填する必要があります。

親に頼み込んだり、家以外の財産（預貯金や車を売って現金化するなど）からの補填、カードローンなどを利用するなど、様々な方法がありますが、アンダーローンの状態と比べれば離婚を成立させるまでの道のりは険しくなってしまいます。

いわゆる「単独名義」の状態です。

この状態で離婚することを最優先に考えるのであれば、極端な話し、住宅ローンを組んでいる当事者に押し付けてバックレることも可能です。

家以外の共有財産のみを財産分与し、家の処分は名義人である当事者に押し付けるんです。ローンを払いながら住み続けるも良し、他の手立てを考えて住宅ローンを完済するも良し。お好きなようにしてくださいです。

住宅ローンを滞納し、差押えからの競売になっても、自己破産したとしても関係ありません。

当事者が「1人で買った」状態のため、権利関係がシンプルで分かりやすいです。僕が家を購入する人に「できる限り権利関係はシンプルにしておいた方がいいですよ」とアドバイスする理由の1つです。

幸せな離婚のためには、なんとしても売却する方法を考えましょう。

2人がそれぞれの名義で住宅ローンを組み、同時に相手方の連帯保証人になるぺアローンでは、「自分の住宅ローンを完済すればOK」ではありません。
自分の分を完済したとしても、相手の連帯保証人になっている以上、相手がローンを滞納した際には自分に督促が回ってきます。

結果として2人ともが住宅ローン破綻者となり、自己破産やブラックリスト入りしてしまいます。

独身時代の預貯金や、自分の親からの援助や相続財産などの「特有財産」を使って家の購入時の自己資金としたような場合も、基本的には売却して財産分与を終わらせましょう。

100万、200万程度の特有財産を使って、20年、30年と長期間住んでいたような場合では、「単独名義」の時のように割り切って離婚してもいいかもしれませんが、家を買って2・3年程度で離婚したり、500万1,000万使っていたりするような場合では、売却をして特有財産分を上乗せ按分して財産分与しないと割りが合わない気がします。

おそらく、ぺアローンよりも利用している人の割合は多い気がします。ご主人1人の収入では希望額のローンが組めないので、奥さんの収入も加味して住宅ローンを組んでいるパターンです。

この場合は、家と住宅ローンの名義は1人なのですが、自分は住宅ローンの連帯保証人になっているため、「隠れ共有名義」です。「2-1」のケースのように安易にバックレてしまうと、いろいろ後から不都合が出てきます。

ローンが滞納されれば自分に督促が回ってきます。離婚して他人になったからと言っても銀行には関係ありません。連帯保証人としての義務を果たすことを要求されます。

そして、結構な割合であるのが、離婚後に奥さんが家を買おうと思った時に、以前の家の住宅ローンに連帯保証人としての名義が残っているため審査に通らないパターンです。

銀行に交渉して連帯保証人の差し替えをしてもらうことは可能は可能なのですが、かなりハードルは高いです。

離婚後の生活に不安を残さないためにも、なんとかして売却して清算するようにしましょう。

いわゆる「任意売却」です。

「任意売却では金融機関の了承を得ることで、抵当権を解除してもらい、売却が可能となります。」などとサラッと書いてあるブログが散見しますが、そんな甘っちょろいものではありません。

まず大前提として、任意売却を銀行に打診するためには住宅ローンを滞納している必要があり、目安として半年程度の滞納期間が必要と言われています。

銀行も滞納している人をほっとくわけがありません。2ヶ月も滞納すれば様子伺いの連絡は入るでしょう。その時点で要注意人物に認定され、日を追うごとに対応も厳しくなっていくことでしょう。

そんな銀行からのプレッシャーに耐え、打診をしてからはさらにキツイ対応を迫られます。聞くところによると、結構な人格攻撃もあるようです。
任意売却を勧めるブログや会社は、ある意味人の弱みに付け込んでの商売です。安易な考えでそちらの道には行かない方がいいと思います。

任意売却を申し込んでからの住宅ローンの返済に関しては銀行とのリスケを行います。今までの毎月の住宅ローンの返済額では返済できず、売却後には賃貸の家賃も支払っていかなければなりません。

結果として住宅ローンの返済額はかなり抑えた額にならざるを得なくなり、それに伴って返済期間も長くなります。

あまりオススメしない任意売却ですが、住宅ローンを返済するために一生懸命努力した結果としての任意売却であるならば、それはそれでしょうがないのではとも思います。

ですが、任意売却をしたとしても「住宅ローン－売却価格＝住宅ローンの残債」が消えるわけではありません。

ふた昔前ぐらいは、任意売却から3～5年程度でうやむやになるケースもあったようですが、最近の保証会社は結構厳しく追いかけてくるようです。前述したように、銀行や保証会社も任意売却を承諾するためにリスケをしてくれたのです。なんとか頑張って返済を続けていってください。

もう1つ任意売却をする上で気を付けていただきたいのが、信用情報の棄損に関してです。

自己破産と違って金融機関すべてに開示されるわけではないのですが、任意売却を行った銀行ではブラックリストの扱いになります。そして最近では複数の銀行が特定の保証会社を利用しているケースが増えています。

任意売却を行った銀行が使っている保証会社を他の銀行も利用している場合、その保証会社を使っている銀行すべてで住宅ローンの審査は通らなくなります。ホントに安易な気持ちや考えで任意売却を行うことは控えてください。人生摘んじゃいますよ。

財産分与を行ってから手元に残るお金を少しでも多くしたいのは人情です。ですが、多く残すことにこだわりすぎて売却価格を見誤るとスムーズな離婚が遠のくことにもなります。

売却価格を決めるために不動産会社に査定を依頼すると思います。この査定価格ですが、最近は高すぎる査定価格を提示する不動産会社が増えてきています。

テレビやネットでも不動産価格が高騰しているニュースが多く見られます。特に新築マンションの価格高騰は異常ですね。それにつられるように中古マンションの価格も上がってきてはいるのですが、注意していただきたいのが、世間の目に入る「売却価格」と、実際に売れた「成約価格」の乖離です。

この売却と成約の価格差ですが、一般の方が思うよりもかなり大きな額になっています。たぶん15～20％ぐらい違っています。当然、成約価格の方が安いです。

この価格差が生まれる原因は、不動産が高くなっていると勘違いした一般の売主の責任もありますが、大部分は不動産会社の査定価格にあります。

「一括査定サイト」の利用が増えてきているので、どうしても高値査定を提示して媒介契約を獲りたい気持ちが強くなっているのでしょう。
「ぜったい売れないよねぇ」と思うような価格で売りに出る物件が増えてきています。そして、成約するまでの期間も長くなってきています。その間には数度の値下げもしています。

売主は「少しでも高く」。でも、買主は「少しでも安く」です。買ってくれる人が現れないことには売れないので、査定を依頼した会社の担当者と「売れる価格」に関しての相談をしっかりとすることが大切です。

離婚後の住まいはどうしますか？「とりあえずは賃貸で」もいいと思いますが、分譲の家と比べるとどうしても見劣りする部分は否めません。

最近は「ダブルローン」に対応する金融機関も増えてきて、条件しだいではかなり柔軟に取り組んでもらえます。契約社員や派遣社員の方でも利用できる金融機関もあります。

車がないと不便だからと残クレを使って新車を買うのもいいのですが、住む場所をしっかりと定めることで気持ちも生活も安定します。

どんな場所でどんな新生活を送るのかも早いタイミングで考えてみてください。