離婚後の生活をスムーズにするマンション売却ガイド

離婚することで今までの生活をリセットし、スッキリと新生活をスタートさせようという思いから、離婚時に所有しているマンションは売却することを選択する夫婦が多いです。また、売却することで離婚後のトラブルに発展するリスクも少なくなります。

売却を選択する場合のメリットとしては次の通りです。


一方、デメリットとしては次の通りです。

子どもが小学校や中学校に通学中の場合に選択肢に上がってきます。転校させず、住み慣れた環境で生活を続けさせたいという親心でしょうね。

この場合のメリットとしては次の通りです。


一方、デメリットとしては次の通りです。

賃貸として貸し出すことで定期的な収入源となるため、売却するよりは貸し出した方がメリットがあると考える人もいます。

賃貸として貸し出す場合には、次のメリットがあります。


一方、デメリットとしては次の通りです。


賃貸として利用する場合には、メリットと比較してデメリットが非常に多くなるため、メリット・デメリットをしっかりと見極める必要があります。

離婚後もどちらか一方が「自宅」として住み続けている場合、売却をするためには引越しをしてもらう必要があります。マンションが共有名義だった場合では、マンションを売却するためには元配偶者の同意が必要となります。

一緒に暮らすのがイヤになり離婚をしたのに、離婚後の時間が経過した時点でこんな面倒な事に対してのコミュニケーションが取れるでしょうか？僕ならイヤですね、関わりたくないです。

さらに、共有名義のマンションの場合で、事故や病気などで元配偶者がお亡くなりになってしまうと、売却するためには相続人全員の同意が必要となり手続きがより一層複雑になってしまいます。

離婚時に売却をしておくことで、このような面倒な問題を未然に防ぐことができます。

共有名義のマンションの場合、離婚後も住宅ローンを完済するまで返済義務は続きます。

「どちらか一方が住み続ける」「賃貸として貸し出す」などを選択した場合に、どちらか一方が住宅ローンを滞納してしまうと、連帯保証人になっている自分に対して銀行から督促が入ってしまいます。

せっかく離婚してスッキリと新生活をスタートしたのに、イヤで離婚した相手のせいで平穏無事な生活を乱されてはかないません。

離婚後に住宅ローンを巡る不毛なトラブルに巻き込まれるリスクを無くすためにも、離婚時にはマンションを売却するのがオススメです。

【参照】離婚をする際に共有名義の不動産がおよぼす影響とは

スムーズに離婚するためにはお金の問題をクリアしなければいけません。いかにして財産分与の問題を片づけるか。財産分与の話しがまとまれば、離婚もまとまったも同然です。

しかし、価値はあれども分割がしづらいマンションは、財産分与においては扱いが難しくなってしまいます。

ですが、マンションを売却し現金化することで財産分与もしやすくなります。

マンションの売却価格が住宅ローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態であればなおさら財産分与もやりやすくなります。

離婚後の新生活をスタートするための資金を確保し、離婚後の生活再建にも役立たせるためにも、離婚時にはマンションは売却することをオススメします。

離婚時のマンション売却において多くの人が抱える心配事が「住宅ローンの残債」です。

ローンが残ってもマンションの売却は可能ですが、住宅ローンの残債額によって対応が変わってきます。具体的に見ていきましょう。

　アンダーローンの場合　

アンダーローンとは、「（マンションの売却価格）＞（住宅ローンの残債）」の状態の事をいいます。

この状態であれば売却は問題なし。売れる価格でマンションを売却し、住宅ローンを完済した後に残ったお金を財産分与してしまいましょう。離婚もスムーズにできるはずです。

　オーバーローンの場合　

オーバーローンとは、「（マンションの売却価格）＜（住宅ローンの残債）」の状態の事をいいます。

この状態ではマンションの売却価格で住宅ローンを完済できないため、

・手持ちの預貯金などで補填する
・カードローンを利用する

などの方法で、足りない部分を補填する必要があります。

【参照】離婚時のペアローン問題：オーバーローンにどう対処する？

不動産価格の高騰の影響もあり、ペアローンや収入合算などを利用してマンションを購入している方も増えてきています。

夫婦どちらか一方の名義になっている「単独名義」と違い、ぺアローンの場合では夫婦2人の名義になる「共有名義」となり、マンションを売却する際には夫婦2人の同意が必要です。

そのため、「私はこの家に住み続けたい」「もっと高い値段じゃなきゃ売らない」などの理由で、どちらか一方が売却に反対すると売却することが難しくなります。

特に、前項で書いた「オーバーローン」の場合では、足りない部分の補填をどうするかで揉めるケースが多くなり、離婚がとん挫してしまう場合もあります。

ですが、共有名義のマンションを売却せずに離婚をすることは、多大なリスクを背負っての新生活なってしまいます。共有名義のマンションは離婚の際にはなんとしても売却をするようにしてください。

【参照】離婚時のペアローン問題：オーバーローンにどう対処する？

仲介とは、不動産会社が、マンションを売りたい売主と、マンションを買いたい買主の間に入り、市場価格でマンションを売却する、もっとも一般的な売却方法です。

仲介で売却する最大のメリットは、相場価格で売却できる可能性があることです。

ただし、希望した価格で買ってくれる買主が見つかるまでに時間がかかる可能性があるため、成約までの期間に余裕をもっておく必要があります。

そのため、早く売却を終わらせて財産分与をし、一刻も早く離婚を成立させたいようなケースには不向きですが、少しでも高く売却することを希望するのであれば最適な選択です。

買取とは、不動産会社が買主となって直接マンションを買い取る方法で、とにかく早急に売却を望む場合に最適な方法です。

しかし、買取での売却価格は、仲介での売却価格よりも3～4割程度安くなる傾向にあります。

ですが、離婚をスムーズに成立させるために財産分与を急ぎたい場合には非常に有効な売却方法です。

売却価格とスピードのどちらを選ぶのか。状況に応じての選択が大切になります。

【参照】離婚の売却での仲介と買取の選び方のポイント

任意売却とは、「（マンションの売却価格）＜（住宅ローンの残債）」のオーバーローンの状態でも、金融機関の同意を取り付けて行う売却方法です。

任意売却のメリットとしては


などがあります。

デメリットとしては


などがあります。

そして、任意売却を行うためには


この他にも様々な条件があり、簡単にできることではありません。

たくさんのブログに書かれている、「オーバーローンの場合の売却は任意売却で」を鵜吞みにして安易に利用すると、離婚後の新生活のスタートからつまづく原因にもなりかねません。

不動産を売却したことで得られた利益のことを「売却益」といいます。売却益なので、買った値段よりも高く売れなければ関係ありません。

単純な計算例として、3,000万円で買ったマンションを2,000万円で売却したのであれば、3,000万－2,000万＝－1,000万なので課税されません。

3,000万円で買ったマンションが3,500万円で売れたのなら、3,000万－3,500万＝500万の売却益です。この500万円が「譲渡所得税」の課税対象です。

ですが、譲渡所得税には控除の制度がいくつかあり、適用条件を満たしていれば課税額は大幅に抑えられ、一般の方であれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」でほぼ全額免除になると思うので、特に心配はないのかと思います。

ただし、控除を受けるためには確定申告が必要なので、忘れずに申告するようにしてください。

離婚に伴ってマンションを売却する場合、大部分の方が財産分与を目的として売却を行うと思います。

売却益に関しては財産分与として2人で半分ずつにするのが基本ですが、単独名義のマンションの売却益を「離婚成立前」に相手方に渡すと、場合によっては贈与税の対象とみなされる場合があります。

そのため、マンションの売却は離婚成立「前」であっても、それに伴っての財産分与は離婚成立「後」に行ってもらう方が安心かと思います。