離婚の売却での仲介と買取の選び方のポイント

1. 不動産仲介の基礎知識

不動産を売りたい人と買いたい人との間に立ち、取引を安全に円滑に仲立ちする仕事が不動産仲介です。その仕事は、不動産売買のご相談から物件のご紹介、取引条件の交渉、契約からお引渡しまでと多岐にわたります。

1-1. 不動産仲介とは？

不動産仲介とは、不動産を売りたい「売主」と、不動産を買いたい「買主」の双方の間に立って、それらの手続や契約を成立させることです。

「契約を成立させる」ための仕事は、「不動産を売りたい人」や「不動産を買いたい人」を探すところから始まり、「販売前の物件の確認や調査」や「物件情報の公開」「契約に必要な書類をつくる」など、さまざまな業務が含まれています。

1-2. 不動産仲介業の主な仕事

「家を売りたい」「買いたい」と考えた時に、大部分の人が思い浮かべるのが不動産会社です。不動産仲介の仕事がどのように行われるのかを大まかに見ていきましょう。

　査定　売却に関しての問い合わせがあった物件の周辺相場などを調査して、いくらなら売れるのかの適正な価格を算出します。売却の場合、3ヶ月程度の販売期間で成約できる価格が「適正価格」の目安と言われています。

　媒介契約　査定価格に対して納得できたのなら、不動産の売却を依頼する媒介契約を締結することで販売活動がスタートします。

　販売活動　販売資料を作成し、チラシやインターネットなどを使って販売を行っていきます。

　物件案内　問い合わせが入ったら現地へ案内し、内覧や物件の説明を行っていきます。

　条件の交渉　価格や引き渡し時期などの条件を調整していきます。

　契約　契約条件などを記載した契約書に売主・買主の双方が署名捺印することで契約が成立します。

　ローン付け　買主が住宅ローンを利用する場合では、契約終了後に住宅ローンの契約を銀行との間で執り行います。

　引渡し　所有権の変更や物件代金などの支払いを行い、物件の引き渡しをします。

1-3. 仲介のメリットとデメリット

不動産の売買において一般的に行われている「仲介」ですが、仲介におけるメリットとデメリットを見ていきましょう。

　メリット：相場価格での売却が可能　不動産会社が幅広く販売活動を行い、自宅として購入するための物件を探している人が購入するため、「相場価格」で売却できる可能性が高くなります。

　デメリット①：販売期間が長期化する可能性も　早期売却を目指して不動産会社も頑張って販売活動を行いますが、購入希望者が現れるタイミングは未知数です。そのため、販売期間が予想外に長引く可能性があります。

　デメリット②：内覧への対応が必要　空き家にできるのであれば話は別ですが、住みながらの販売であれば、内覧に対しての対応も必要になってきます。

多くの場合、内覧の希望は週末になります。そして、内覧の問い合わせはいつ入るか分かりません。内覧希望者とのめぐり逢いは一期一会。そのワンチャンスを逃すと次の出会いがいつになるかは分からないため、自分の都合だけで週末の予定を決めることが難しい場面も出てきます。

デメリット①のように販売期間が長期化してしまった場合には、精神的なストレスも溜まってきます。

　デメリット③：周りの人に知られてしまう　購入希望者を見つけるためには、できる限り広範囲での販売活動が必要です。そのため、周りの人に知られずに売却を希望するのは難しくなってしまいます。

2. 不動産買取の基礎知識

「買取」は、仲介とは異なり、不動産会社が買主となって不動産を買い取る方法です。仲介との違いは何なのでしょうか。

2-1. 不動産買取とは？

不動産買取は、不動産会社が買主となって、直接不動産を買い取る方法です。

仲介と同じように、「販売前の物件の確認や調査」や「契約に必要な書類をつくる」などの作業は必要ですが、「物件情報を公開して不動産を買いたい人を探す」という時間のかかる作業が不要になるため、引き渡しまでの期間を短縮できることが大きな特徴です。

2-2. 買取のメリットとデメリット

それでは、買取のメリットとデメリットを見ていきましょう。

　メリット①：短期間で売却できる　仲介での査定価格は「売れるだろう」の予想価格ですが、買取での査定価格は「この値段で買いますが、どうですか？」の価格です。

そのため、買取価格に合意できれば即契約です。条件が整えば、引き渡しまで10日前後で完了するケースもあります。

この、契約～引き渡しまでが短期間で終了することが、買取の最大のメリットです。

　メリット②：広告不要で内密で売却できる　不動産会社が現地を確認して査定をするだけなので広告は不要です。

そのため、誰にも知られず内密に売却をしたいのであれば、買取は最適な方法となります。

　メリット③：内覧対応も不要　現地を確認するのは不動産会社のみなので、内覧に対応するために週末のスケジュールを調整することも不要です。

　メリット④：掃除やリフォームも不要　メリット③に付随しますが、内覧のための室内清掃や、見栄えを整えるためのリフォームも不要です。

　メリット⑤：引き渡し時期の相談が柔軟　仲介のように「住むための家」を探している買主ではないため、引き渡しの時期に関しても柔軟に対応してもらえるケースが多くあり、半年程度の猶予期間を設けてもらえるケースも見受けられます。

　デメリット：仲介と比べて売却価格や安め　不動産会社は買い取った不動産にリフォームやリノベーションなどを実施して付加価値をつけ、自社の利益も上乗せした価格で再販売を行います。そのため、買取での価格は仲介での相場価格と比べると3～4割程度安くなる点に注意が必要です。

3 ケース別の選び方

仲介と買取の違いが分かったところで、離婚時の売却ではどちらを選ぶのがいいのでしょう。

3-1. 早く売却したい場合

財産分与を行い、一刻も早く離婚を成立させたいのであれば、迷わず「買取」を選びましょう。

スピード以外のもう一つの理由として内覧対応もあります。

購入希望者、内覧者からは、結構な割合で「売却理由」を聞かれます。離婚が理由であっても、「資産処分」や「住み替え」などの理由でかわすようにはするのですが、カンのいい人は感ずきます。

週末に顔を合わせていたくないと、夫婦どちらかが内覧時に不在にしていると、「大切な家の売却なのに、出掛けるなんて…？」と不審がられてしまいます。自分には関係ないのに、「離婚が原因で売る家を買うなんて縁起が悪い」と、避けてしまう迷惑な人も中にはいます。

内覧時だけでも仲のいい夫婦を演じられるのであればいいのですが、内覧が何度もあるとお互いに疲れてきてしまいます。

離婚の話しに集中するために、他のことで神経をすり減らさずに済ませられるのも買取のメリットです。

3-2. 高く売却したい場合

住宅ローンの残債の問題や、少しでも財産分与後の手残りを多くしたいのであれば、仲介を選びましょう。

ただし、仲介で売却をすすめたからと言って、必ず相場価格で売れるとは限りません。そして、販売が長期化する可能性もあります。

ある程度の時期が来たら、値下げをしたり、買取での売却を検討したりすることも必要になってきます。

4. 離婚経験者が考える最適の方法

少しでも高く、そして少しでも早く売却をしたい。離婚に伴っての不動産売却であれば、誰しもが抱くことでしょう。

買取での価格で住宅ローンが完済出来て、財産分与も滞りなく終わるのであればベストですが、「少しでも高く」の希望が捨てきれない場合には、不動産会社に「買取保証」の相談をしてみましょう。

買取保証とは、仲介での査定と買取での査定の2種類の査定価格を出してもらい、一定期間は仲介での販売を。その期間で売れなかった場合には買取での価格での売却を行う方法です。

どんなに安くても買取での価格では売却できるので、住宅ローンの完済に向けての資金計画も進めることができ、財産分与の話しも進めることができます。

「売れる金額」が見えることで、離婚に向けて不安な気持ちを少しでも減らすことができると思います。

口の悪い人や、時代遅れの考えの人の中には、「買取で売却するために、仲介の間は本気で販売活動をしないんじゃないか」と疑う人もいると思うのですが、今の時代にそんなことをする不動産会社はごく少数です（ゼロとは言えないのが、不動産業界の残念なところなのですが…）

売却に向けて話しをしていく中で、不動産会社の営業方針や担当者の人柄を見極めていけば大丈夫ではないかと思います。

まとめ

仲介での売却と比べると売却価格が安くなってしまうため、買取での売却は悪く言われがちです。

ですが、仲介よりも優れたメリットもたくさんあり、特に離婚での売却では使い勝手も優れていると思います。

離婚をスムーズに進めるためであれば、買取も一考に値すると思います。

悩んだ時にはお気軽にお問い合わせください。仲介、買取を問わず、最適な方法での売却をご提案・お手伝いさせていただきます。

この記事を書いた人

　エイチ・コーポレーション　代表：林　　裕　地

【経　歴】
住宅リフォームの営業を経て不動産売買仲介会社に転職。エイチ・コーポレーションを平成26年に開業。

結婚のタイミングで新築マンションを購入。その後の子育てや離婚、マンションの売却を経ての中古マンション購入など、実体験に基づいての様々なご提案ができます。

保有資格：宅地建物取引士/ファイナンシャルプランナー/福祉住環境コーディネーターなど