離婚時の不動産売却における共有名義のリスクとは

不動産を売却できる人は所有者のみです。単有の場合は所有者本人が売ろうと思えば売れますが、共有の場合では所有者全員が売ろうと思わなければ売れません。

夫婦2人での共有であればよっぽど問題にはならないでしょうが、親の財産を兄弟で相続したような場合では各々の事情もあって所有者全員の同意が得られない場合も出てきます。

共有名義に不動産の売却においてまず最初に理解しておくことは、「所有者全員の同意がないと売却できない」ということです。

夫婦で共有名義になっている場合では、購入時に夫婦それぞれが住宅ローンを組み、それぞれの持ち分に応じての返済をしていく「ペアローン」を利用していることが多いと思います。

夫婦として暮らしていれば色々と相談もできるので、兄弟で相続したようなケースと違って売却時の問題は少ないと思います。

1人の年収だけではちょっと足りないので、収入のある相手方の年収も加味してローン審査を通す「収入合算」の場合にも注意が必要です。

収入合算の場合は「共有」ではなく「単有」となります。

名義は持たないのですが、「連帯保証人」として関係してくるため、返済が滞った時には問答無用で返済を迫られます。

結婚している状態であれば返済をするのは当然なのですが、離婚していた場合に「離婚して他人になったから私は関係ないですっ」と言っても通りません。連帯保証人としての責任として返済をしなければなりません。

「所有者ではないけど返済の義務はある」ことを覚えておいてください。

1-1で書いたように、共有名義の不動産に関しては1人の意思では何も決定することはできません。

売却するにも賃貸として貸し出そうにも、名義人全員の同意が必要になります。

一緒に暮らしていくのがイヤになって離婚をするのに、そんな相手と物事を相談して決めていくことは難しいのではないでしょうか。

ペアローンを利用している場合でも、収入合算を利用している場合でも、住宅ローンを完済するまでは連帯保証人としての責任は続きます。

新たな人生をスタートするために離婚をしたのに、婚姻時の連帯保証人としての責任が付いて回るのは困りものです。離婚する際にはちゃんと清算するように気を付けましょう。

保証人を変更、もしくは単独での住宅ローンに変更することはできるのでしょうか。

どちらのケースも、かなり難しいです。

ペアローンや収入合算の場合は、1人では借りることができないため保証人を付けて「2人で1人（ニコイチ）」を条件に借りています。

保証人を変更してもらうためには、年齢や勤務先、収入などが今の保証人と同等以上の人を探す必要があります。

基本的に銀行が保証人として認めるのは「親・配偶者・子」です。親は年齢でアウト。離婚するのだから配偶者はいない。頼みの綱は子ですが…なかなか難しいですよね。

「じゃあ住宅ローンを借り換えるのはどうだ！」と思うかもしれませんが、もともと1人では借りられなかったのです。歳をとって完済までの年数も短くなることを考えると、単純に年収が2倍以上になっていないとムリな計算です。

住宅ローンの残債の問題もあるでしょうが、まずは売却すること考えるのが一番の得策です。

「あなたが原因で離婚するんだから、あなたが出て行ってっ！」「私はこのまま住み続けるから、ローンは責任もって払っていってよねっ！」

たぶん2～3年でローンは払われなくなり、結果的により一層に悪い状況で家を出ることになると思います。

いくらで売れるのか、ローンの残債はいくら残っているのか。まずはそこから考えましょう。

住宅ローンの問題や相手方が売却に同意しないなどの場合には、なんとか単独所有にすることができないかを考えましょう。

・相手の親に頼み込んで持ち分を買い取ってもらう
・金融機関に片っ端から相談を持ち掛けてみる
・残債の額しだいではカードローンなどの利用も

なかなか実現させるのは難しいですが、売却ができないのであればあの手この手を考えるしかないです。

まずは住宅ローンの残債を確認しましょう。

住宅ローンが完済済みなら売却に関しては十中八九問題はありません。売却後の財産分与の話しをツメてください。

住宅ローンが残っているのなら、正確な残債額の確認です。そして売却の査定をしてください。査定の際には「これぐらいの金額で売れますよ」ではなく「悪くてもこれぐらいの金額でなら売れます」の下限の金額に注目してください。

離婚に絡んでの売却であれば、できる限り早く売却をし、離婚を成立させ、財産分与を終わらせての新生活をスタートさせることが最優先です。

「悪くてもこれぐらいのお金が手元に残る」ことが分かれば、財産分与の話しを一歩前進させることができます。

内覧においての理想形は「空き家」にすることです。家具や荷物がなくなり売主も不在であれば、内覧者もゆっくりと室内を見学できます。

ですが、離婚を控えた時期に引越しをするのも難しいことでしょう。であるならば、ご夫婦のどちらかが内覧時には不在にしてみてはどうでしょう。

離婚を控えた2人が内覧時に仲睦まじい夫婦を演じるのも難しいです。売却理由は「住み替えのため」などと嘘も方便を使い、「急な仕事で」とか「子供の習い事で」などの理由を使って1人で対応する方が「場の雰囲気」が良くなるケースが多くあります。

内覧者には無関係にも拘わらず、売却理由に「離婚」が感じられると購入をためらう人もいます。ちょっとした事でワンチャンを逃がすことのないように気を付けるようにしましょう。

往々にして値段交渉はあるものです。

時間を掛けられる売却であれば話は別ですが、離婚に絡んでの売却の場合、応じられる交渉には積極的に応じるようにしましょう。

財産分与をする必要があるため売却益も半分になってしまいます。そのため、少しでも高く売りたいとの気持ちは強くなってしまうでしょう。

ですが、少しでも早く気持ちを新たに新生活をスタートするためにも、応じられる交渉には応じて売却を終わらせて精神的なストレスを減らす方が後々を考えるとメリットが大きいと思います。