離婚時のマンション売却準備ガイド：成功するための秘訣

住宅ローンが残っている場合には、まず最初に住宅ローン残高を確認しましょう。

今のご時世、ほとんどの方が変動金利で借りていると思いますので、半年ごとに銀行から「返済予定表」「返済計画表」などと書かれた書類が届いているはずです。

もし捨ててしまっていても、電話をして再発行をお願いすれば、すぐに再発行してくれるので安心してください。

住宅ローンが残っているマンションを売却するためには、売却時に住宅ローンの残債を全額一括返済しなければなりません。

そのため、住宅ローンの残債額は売却価格を決めるための重要な要素になりますので、事前に正確な金額を把握しておきましょう。

ここに書いた書類がないと査定ができない、売却ができないわけではありませんが、スムーズに事を進めるためには、あるに越したことはありません。

　登記済証（権利証）　

マンションの所有者であることを証明する大切な書類です。

マンションを平成17年以前に取得している場合は「登記済証（権利証）」が、平成17年以降に取得している場合は「登記識別情報通知」と書かれた書類が、登記を担当した司法書士から送られてきているはずです。

紛失してしまった場合には、司法書士に「本人確認情報」を作成してもらうことで代用はできますが、5万～10万程度の費用が発生します。自宅を売却する場合ではよっぽどありませんが、相続の場合だと紛失している可能性が高くなります。

　間取りの分かるもの　

新築で購入したのであれば、購入時のパンフレット。中古で購入したのであれば、仲介会社が作成した間取図などがあるといいです。

　管理規約　

新築で購入した人だと結構保管していますが、中古購入の場合だと、仲介会社が手を抜いて渡していないケースもあります。

　固定資産税課税明細書　

4月に役所から送られてくる薄茶色の書類です。ですが、たいてい皆さん納税が終わったら捨ててます。

「間取りの分かるもの」「管理規約」「固定資産税課税明細書」は、売却を依頼する不動産会社にお願いすれば手配はできるので、「あれば」で結構です。

「登記済証」もしくは「登記識別情報」はしっかりと探してください。

近隣の競合物件の販売価格を調べるのであれば、スーモやアットホームなどのポータルサイトを見るのが1番手っ取り早いです。

注意点としては、ポータルサイトの価格は「販売価格」であって「成約価格」ではないことです。

「このマンションがこの値段なら、うちはこの値段で」と考えがちですが、その値段で売れるかどうかは未知数です。

成約価格の目安をしらべるのであれば、レインズマーケットインフォメーションを見てみてください。
マンション名までは調べられませんが、エリアや築年数などである程度の絞り込みができます。

「リフォームした内容をしっかりと査定額に反映しますっ！」的なキャッチコピーを謳っている不動産会社もありますが、買うか側からしてみれば実際どうなんでしょうね？

「10年前にお風呂・キッチンをリフォームしました」「5年前にクロスを張り替えてます」って言われても微妙じゃないです？

その時その時で流行りのデザインもありますし、性能も年々進化してますからね。水廻りの設備機器であれば5年以内ぐらいだったら多少はプラス査定になるかも。クロスやフローリングなどの内装仕上げは、傷や汚れなどの状況しだいです。

くれぐれも「売るためのリフォーム」はしないようにしてください。お金と時間のムダ使いです。

査定のための荷物の処分や整理、ハウスクリーニングなどは不要です。

不動産会社としては、お部屋を見せていただければ空き家の状態はだいたい想像できます。普段通りの清掃状況で大丈夫です。

ただ、査定が終わり販売がスタートしたら、内覧者に少しでも好印象を与えられるように、できる限り荷物は整理し、処分できるものは処分して室内をスッキリと。掃除もいつもよりは念入りにしましょう。

恐らく、ほとんどの人がマンションの売却は初めての経験でしょう。初めての経験であれば、1人の意見だけで決めるのではなく、何人かの意見を聞きたいのではないでしょうか。

売却の相談をいただいた人に聞いてみると、3～5社に査定を依頼するケースが多いです。一括査定サイトを利用する人も増えてきているので、依頼することの手間は少ないですからね。

ただ、一括査定サイトを利用する場合に、不必要に多くの不動産会社に問い合わせを入れると大変なことになります。

引越し料金の見積もりサイトと同じで、問い合わせした会社からは結構しつこく営業電話やメールが入るようです。

何社かの不動産会社に直接問い合わせる方がいいと思うのですが、一括査定サイトを利用する場合にはお気を付けください。

気になる方はこちらを参照してください。
閑話休題　失敗せずに一括査定サイトを利用するための５つのポイント

複数の不動産会社に査定を依頼すると、当然ですが査定額にバラツキがあります。

不動産会社によって得手不得手もあるでしょうし、考え方や見方も変わるので、査定額にバラツキがあるのは当然で、バラツキがあっても問題はないのですが、査定額の根拠は大切です。

もともと、不動産会社の査定額は「この値段で売れるだろう」の価格です。売れたなかったとしてもペナルティもありません。そのため、媒介契約を獲るためだけに高額査定を提示する不動産会社も増えてきています。

提示された査定額が、近隣の競合物件の「販売価格」を基準にしたものか。もしくは「成約価格」を基準にしたものか。

一般の方は「レインズマーケットインフォメーション」を利用してざっくりの成約価格しか調べられませんが、不動産会社であれば「REINS]を使って、マンション名や成約日などもしっかりと調べる事が出来ます。

離婚にともなっての財産分与のための売却です。「売れるだろう」ではなく、「売れる価格」で話しを進めてもらわないと困りものです。ましてや媒介契約を獲るためだけの高額査定なんてもってのほかです。しっかりと根拠を聞くようにしてください。

ただ、最近はREINSの使い方や見方を知らない不動産営業も増えてきてます。そんな担当者に当たってしまったら、速やかにご退場を願った方がいいと思います。

メインとなる販売ツールはインターネットのポータルサイトです。

たくさんの競合物件が立ち並ぶ中、自分のマンションに目を止めてもらうためには見栄えのいい写真を掲載することが大切です。

写真の撮影は不動産会社の担当者がしてくれますが、少しでも見栄えのいい写真を撮ってもらうためには売主としてのご自身の協力も大切です。


この4点は覚えておいてください。

内覧の際の第一印象が成約を左右します。内覧者に好印象を与えるためにも、しっかりと事前準備を行って内覧を成功させましょう。

そして、「明日の〇〇時に内覧希望が入ったのですが・・・」など、突然の内覧にも対応できるように、普段から余裕を持って準備をしておくことも大切です。

内覧者に対して好印象を与えるためには

　第一印象は玄関から　

内覧の際に1番最初に目にする玄関の印象は大切です。不必要な靴はしっかりと下駄箱にしまい、汚れやホコリが落ちていないように掃き掃除や拭き掃除を行い、購入希望者に「キレイに使っている」と思ってもらえるようにしておきましょう。

　水廻りの清潔感に気を付ける　

特に女性にとって水廻りの清潔感は大切なポイントです。水垢やホコリ、カビなどがないように気を付けるようにしましょう。

　お部屋の臭い対策をしっかりと　

ペットやタバコの臭いは当然ですが、人間誰しも自分の臭いには鈍感になりがちです。急場しのぎで芳香剤などで誤魔化すのではなく、普段から換気を心がけて、可能な限り「無香」に近づけられると「嫌われる」リスクが少なくなります。

このあたりを気を付けていただけるといいと思います。