マンションを売却するベストタイミングは？ホントとウソを徹底解説！

「今が売り時だ」と言われることはあっても、「今は売り時ではない」と言われることはないでしょう。タイトルでは「今ではない」と書いてあっても、内容を読んでいくと結局は「今が売り時」になっているはずです。

不動産市場の動向は常に変化し続けていて、一時的な状況に過度に影響されると、誤ったタイミングで売却してしまう可能性があります。

例えば、2024年現在ではマンションの価格は新築・中古問わず高騰しています。そのため「売るなら今っ！」「今なら高く売れますっ！」の宣伝文句が溢れています。

ですが、オリンピック開催前には「オリンピックが終われば東京の不動産価格は暴落する」と言っていた人もたくさんいました。その人たちの言葉を信じて、そのタイミングで売り急いだ人たちは結果的には損をしたことになります。

「高く売れる今がチャンス」と思って売りに出すのであれば、同じように考えて売りに出す人が他にもいるはずです。

「安くなった今が買い時」と思っても一緒です。同じように「今が買い時」と考えて探す人が増えるでしょう。

結局のところ、一時的な価格の上昇に慌てて売りに出しても、他の多くの売り手も同じタイミングを狙っているため、結果的には競争が激しくなり、希望通りの価格で売れないこともあります。

世間の売り煽り、買い煽りに惑わされることなく、自分の状況に合わせた判断をすることが大切です。

マンションの売却タイミングは、地域によっても大きく異なります。

例えば、都市部では常に一定の購入需要があるため、新規の売却物件には一定数の問い合わせが発生します。そのため、その地域の不動産会社は常に「売り物件求むっ！」の状態になっています。

ですが、郊外や地方では、経済状況や季節性の人口の増減などによって大きな影響を受けることがあり、不動産市場全体の動向だけはなく、その地域特有の事情を把握することが、より正確に売却を成功させるタイミングを見極めるカギとなります。

そのためには、地域の不動産市場に精通した担当者の意見を取り入れることが大切になってきます。「大手だから」「聞いたことがある不動産会社だから」との安易な考えはリスクが高くなる場合もあります。

春と秋は、新生活や引っ越しのタイミングが重なるため、マンション購入の需要が高まる時期とされています。

特に春は、年度の変わり目に合わせての転勤を控えた人々が引っ越しをするタイミングでもあるため、マンションの売買が活発になる時期です。と、コロナ禍以前では言われていました。

コロナの影響で転勤がなくなり、春と秋の繁忙期の盛り上がりも遠い昔となってしまいました。ですが、これが「マンションが売れない」ことにはつながりません。

「年度末までに」とか「盆明けには」などと期日を区切った探し方ではなく、「気に入った物件が出たら都度見学をしてじっくりと検討する」といったスタンスに変わってきたような気がします。

夏は暑いから、冬は寒いから、マンションが売れないわけではありません。地域や物件の特性によっては夏や冬でも十分な需要があることもあります。

春だから、秋だからと季節に固執することなく、自分に合ったタイミングを見極めることが大切です。

より一層に季節の影響を最小限に抑えるためには、お部屋自体の魅力を最大限に引き出すことが重要です。

そのためには、内覧者に良い印象を与える準備を整えることが大切です。

例えば、

　玄関を整えて第一印象をアップ　

内覧の際に1番最初に目にする玄関が汚れていてはイメージダウンです。出しっぱなしの靴がないように。ホコリや泥汚れなどがないように掃き掃除や拭き掃除をして「キレイな家」との印象を持ってもらえるように気を付けましょう。

　水栓金具の汚れは案外目立つ　

水栓金具についた水垢や黒ずみ汚れは案外目立ちます。そして、「古い・汚れている」の印象につながります。メラミンスポンジを使うなどして、できる限り汚れを取り除いておきましょう。

　臭い対策を入念に　

今の時代、タバコの臭いは厳禁です。内覧前日から吸わないように気を付けても足りないぐらいです。ペットの臭いやキッチンの油汚れ、なんとなく室内に漂う家族の体臭など。換気をしっかりとして空気を入替え、できる限り内覧者に不快な気持ちをいただかせないような配慮をしましょう。

また、マンションの価格設定を市場に合った適切な水準にすることも大切です。

高く売りたい気持ちをグッとこらえて、あくまでも適切な価格で販売することで、季節を問わず購入者の関心を引くことができます。

売り手としてできる準備をしっかりと行い、季節に左右されない売却を目指すことが大切です。

不動産市場には一定の周期があり、景気が良い時期と悪い時期を繰り返します。

景気が良い時期には購入希望者の数も増え、物件の価格が上昇し、高額で売却できるチャンスが広がります。しかし、高額での売却を見込んでの売却物件が増えることで競争が激化し、結果として成約価格が下落する可能性もあります。

一方で、景気が悪い時期には購入希望者が減少することが予想されますが、必然的に売却物件も少なくなり、予想外の高値で売却できる可能性もあります。

このように、景気がいいから、景気が悪いからと、物事の一面だけを見るのではなく、複合的に状況を見ることで売却のタイミングを賢く見極めることができます。

住宅ローン金利や経済全体の状況も、マンション売却に大きな影響を与えます。

一般的に、金利が低い時期には住宅購入希望者が増え、物件の需要が高まります。一方、金利が高い時期には、ローンの負担が増えるため、購入希望者が減少する可能性があると言われてきました。

ですが、長く続いた低金利政策のため、「金利のない世界」が普通になってしまいました。さらに、海外からの資金流入によって、日本の景気は悪いのに不動産価格は高騰するという状況に、「どうせこの先も金利は低いままだし、焦って買う必要もないのでは？」との空気感が漂っている気がします。

2024年の後半になって、欧米諸国は利下げを始め、日本は利上げを模索し始めています。今までのような極端な円安が解消され、チャイナマネーを筆頭とした海外資本による不動産の買い漁りが減ってくれば、少しづつでも不動産価格が落ち着いてくるのでしょうか。

「この先も金利が上がり続けるのでは？」との不安感と、多少なりとも落ち着いてきた不動産価格とが相まって、「金利が上がってきたのに不動産の購入希望者が増えてきた」状態になるかもしれないですね。

今までのセオリーが通じない世の中になっていくかもしれません。経済動向をしっかりとチェックし、適切なタイミングを選ぶことが成功の鍵です。

マンションを売却する際に「リフォームをしたほうがいいのでは？」と迷うことがありますが、大部分のケースでは売るためのリフォームは不要と考えてください。

たしかに、室内の状態がキレイであればあるほど、高く、早く売れるのは間違いありません。リフォームをすることでお部屋の魅力は向上し、売却価格に影響を与えることはあるでしょう。

ですが、リフォームに使った費用分の価格アップができることはほとんどありません。むしろ、リフォーム費用を上乗せして販売価格をアップしたために売れ行きが悪くなるケースの方が多くあります。

自分が住んでいる間に、自らが快適に暮らすために、浴室やキッチンなどの費用が高額になる場所をリフォームしたのであれば、リフォーム時期によっては価格に反映できるかもしれません。

ですが、それもせいぜい3年～5年ぐらい前までの期間です。それよりも昔に行ったリフォームであれば、「価格アップ」として考えるのではなく、「汚れていない」「キレイに使われている」程度に思っておいた方が無難です。

「リフォーム履歴もしっかりと査定価格に反映しますっ！」との触れ込みをしている不動産会社もいますが、反映することはできても、成約に結び付けることはできていないでしょう。

「わが子可愛さ」「痘痕も靨」で、売主としては自分のお部屋を少しでも高く評価したいでしょうが、買主としては難しいでしょうね。「買ったらどうせリフォームするから」との考えがあるのなら、リフォーム履歴無しで安く買えるお部屋の方が買いやすいぐらいです。

致命的な欠点になるような状態であれば致し方ありませんが、売るためのリフォームをするのではなく、修繕や清掃などにとどめておく方がいい結果に結び付きます。

内覧のタイミングに合わせた準備も、マンション売却を成功させるための大切な要素です。

内覧者に好印象を与えるためには、室内が清潔で整った状態であることは必須条件です。2-2 季節に左右されない売却戦略で書いたように、室内の汚れや臭いには敏感になりましょう。

それ以外にも、春や秋など、エアコンを使わなくてもいい季節であれば、窓を開けて風通しがいいことをアピールしましょう。思いのほか「風通し」を重視する内覧者は多くいます。

陽当たりや眺望がいいお部屋であれば、いっそのことレースのカーテンも開け放った状態で内覧していただきアピールするのもいいと思います。

風通し、陽当たり、眺望は、お金では買えないお部屋のメリットであり、内覧者により魅力的な印象を与えることができます。内覧の準備をしっかりと整えることで、売却のスピードと価格に好影響を与えることができるでしょう。

不動産会社の担当者は、日々の業務から地域の市場動向に精通していて、売却タイミングを見極めるための有益な情報を掴んでいます。

特に、地元の市場に詳しい担当者であれば、地域特有の要素を考慮したタイミングを提案してくれるため、より一層最適なタイミングで売却を進めることが可能です。

また、販売活動や価格設定の面でも大きなサポートをしてくれるため、安心して売却プロセスを進めることができます。

プロとしての担当者と一緒になって売却戦略を考えることで、より計画的で効率的な売却が可能になります。

プロとしての感性に、お部屋に対しての売主ならではアピールポイントをあわせることで、購入希望者の関心を引く効果的なアプローチが可能になります。

さらに、プロのサポートを受けることで、内覧時や引き渡し後のトラブルの回避や交渉力の強化にもつながります。