4LDKマンションの売却成功の秘訣！売りづらい理由と解決法を徹底解説

4LDKのマンションは3LDK、2LDKなどのマンションと比べると専有面積が広くなります。

そのため、売却査定の基本となる㎡単価を単純に専有面積に掛けてしまうと、どうしても売出価格が高くなりがちです。

身近な例にたとえると、スーパーでピーマンが1個50円で売られていたとします。このピーマンが5個入ったものが250円で売られていたとしたらどうでしょう。たしかに、50円×5個で250円の価格は正解ではあるのですが、割安感もないため、お客さんに対しての価格アピールはありません。

4LDKのマンションを売却する場合も同じです。売れ筋の3ＬＤＫのマンションの㎡単価に専有面積を掛けても割安感がありません。むしろ予算オーバーの価格になってしまい、検討候補からも外されてしまう可能性が高くなります。

「4LDKのマンションは少ないから」「4LDKでお部屋が広いから」との理由で売却価格を高く設定してしまうと「4LDKのマンションは売りづらい」結果になってしまいます。

購入検討者は予算の範囲内で物件を探しているので、価格の段階で候補から外してしまうことが多いと考えられます。

ゆとりのある部屋数を確保できる間取りが魅力の4LDKのマンションは、2人以上の子どもがいるファミリー世帯にはおすすめなのですが、将来的に子どもが独立すれば部屋が余ってしまうことになります。

コロナ禍に普及したテレワークでの需要も、コロナが落ち着いてきた昨今ではテレワークからオフィス勤務回帰への動きも増えてきたため、需要も減ってきました。

キャンプや釣り、ゴルフなど、多趣味な人の荷物入れのスペースとしての利用もありますが、収納スペースとして利用するには価格が高くなりすぎます。

結果として「4LDKまではいらないかな」という結論になりがちです。

一人っ子のファミリーも増えてきているため、4LDKのマンションを求める需要も減ってきています。

そして、4LDKのマンションの広さを求めるのなら、いっそのこと郊外で一戸建てを購入しようという考えも出てきます。

立地としてはマンションの方が優位にはなりがちですが、そのような都市部のマンションと郊外の一戸建てを比べると、郊外の一戸建ての方が価格は安くなる場合も多いです。

このように、4LDKのマンション自体の潜在的な需要はありますが、価格と需要のバランスが取れていないため、結果的に「売りづらい」状態になっているといえます。

適正な売却価格を調べる一般的な方法として思い浮かぶものは、複数の不動産会社に査定を受けることでしょう。

間違いではないのですが、使い方を間違えると「売れないマンション」を世に送り出すことになってしまいます。

複数の不動産会社と話しをしようとした時に、一昔前のように個別に連絡を取って査定をしてもらうのであればいいのですが、最近では一括査定サイトを使うことが主流になってきています。

この一括査定サイトが「売れない不動産」を量産する元凶となっていて、大手や中小、地場の不動産会社などの知り合いに聞いても「あれはダメだよねぇ」の反応しか返ってきません。

システムの関係上致し方ない部分も多々あるのですが、【参照】「失敗せずに一括査定サイトを利用するための５つのポイント」一括査定サイトで出てきた査定額を鵜吞みにしてしまうと、売主自らが「塩漬け物件」を作ってしまう結果になるケースが多々あります。

では、どうしたら適正な売却価格を設定できるのでしょうか。

一括査定サイトを利用して複数の不動産会社と話しをしていただくのはいいのですが、査定価格の算定基準を「成約価格」を基準としてもらってください。

なぜなら、これだけ世の中に売れない不動産が溢れているのは、査定の際の算定基準を「売却価格」にしているからです。

「他のお部屋がこの価格で売りにでているので、このお部屋ならこの価格でいきましょう」って感じですね。

少しでも高く売りたい売主が一括査定サイトを利用して不動産会社に連絡を取っているので、不動産会社としても査定価格を高くしないと媒介契約が取れないのは分かっています。

そして、一括査定サイトを利用することで不動産会社は経費を使っています。経費を使っている以上は媒介契約を取らなければ会社から怒られてしまいます。

そのため、売れる見込みのない査定金額を提示して媒介契約をとり、世の中に売れない不動産が溢れかえっているのが現状です。

高くて売れない不動産の売却価格を参考にして次の不動産の査定をするので、どんどんと不動産の売却価格は高騰していきます。

「そんな無責任なっ！」と言われるかもしれませんが、最終的に売却価格を決めたのは売主です。まともな査定金額を提示していたら見向きもされません。

その売却価格を冷静に見てみてください。自分だったらその金額で買いますか？自分が買わない金額で他人に買わせようとするのはムチャな話しです。

売却価格は高騰していますが、実際の成約価格はそんなに変動はしていません。だいたい売却価格の10％～20％下の金額が成約価格です。

「ローンの残債があって…」などの理由があるのであれば致し方ないですが、もう少し冷静に物事を考えてくれる売主さんが増えてくれるといいなと思っています。

まぁ当たり前ですが、子どもが2人以上いるファミリーは4LDKのマンションを欲する傾向が強くなります。

主寝室＋子どもそれぞれに個室と考えると3部屋。家族が増えれば荷物も増えるので、収納スペースとして1部屋を納戸に。

3人以上で性別が分かれているようだと、かなりニーズは高くなります。ただ、最近では子ども2人が限界っぽいです。なかなか子ども3人は見かけないです。

そう考えると、広くなって価格が高くなる4LDKのマンションよりも、なんとか工夫をして3LDKのマンションに納まるのも納得かもしれないです。

親の介護などの関係で同居している、もしくは将来的に同居の予定がある人も候補になります。

高齢の親との同居が理由の場合、近所に病院やスーパーなどがあることを気にする人も増えてきます。

その場合、間取りとしてライバルになりがちな郊外の一戸建てよりも、立地の良いマンションのほうが有利になります。

上下の移動がある戸建てよりも、ワンフロアのマンションの方が室内の移動も楽で安心ですしね。

ただ、親との同居のケース自体が少なくなってきているので、この条件を念頭にするのは難しでしょう。あくまでも1つのケースとして考えてください。

自宅で仕事というとテレワークを想像するかもしれませんが、奥さんのピアノ教室だったり、ネイルや美容院などを開業するパターンもあります。

管理規約の関係上、看板を掲げての開業は難しいですが、最近ではSNSを使っての広告・集客も増えてきているので、このような人にもアピールできます。

事実、以前にメゾネットで90㎡ぐらいのマンションへ「美容院をやりたいんだけど」と問い合わせがありました。

その方の場合は、そもそも一戸建てと勘違いをしていて、看板も掲げたいと言われたので、「マンションですし、管理規約の問題もあって看板はムリですよ」と言ったら「じゃあいらない」と断られましたけどね。

一定数の割合で、「広い部屋」を探している人がいます。

こういう人は一戸建てではダメみたいです。マンションで広いのがいいみたいです。ワンフロアでド～ンと広いのがいいのでしょうかね。

築年数や立地にはあまりこだわりがなく、とにかく「広い」ことが条件で探している人です。

100㎡を超えるマンションになると、なぜか現れます。購入理由を聞くと「広い部屋が欲しかったから」と言われます。それ以外にはあまり理由がないみたいです。

同じような条件でルーフバルコニーもあります。個人的にはルーフバルコニーの使い方がよく分からず、ぜんぜん欲しくもないのですが、なぜか欲しがる人がいます。そして売れます。

広ければ広いほどよく売れます。立地が悪くても売れます。値段が高くても売れます。謎です。

もしお金に余裕があって、広いルーフバルコニー付きのマンションを買えるようでしたら買っておくといいかもしれません。将来的に高く売れる可能性は高いです。

3LDKまでの間取りのお部屋と比べて、4LDKのお部屋は広くて家族の人数もおおむね多くなるため、全体的に荷物の量が多くなっています。

そのため、どうしてもお部屋全体の印象が「荷物が多い」「雑然としている」となりがちです。

4LDKを探している人に限りませんが、「広い」「収納が多い」お部屋が好まれるのは間違いありません。

荷物が多いことで広さを感じらなかったり、「あれ？この部屋って収納スペース少ないのかな？」と思われる可能性もあります。

断捨離やミニマリストを推奨するわけではありませんが、売却を決め内覧が入るまでには不要な荷物の処分や整理をすすめて、内覧時には4LDKのお部屋を少しでも広く快適な空間に見せられるように準備をしましょう。

ファミリー層が購入することが多くなる4LDKのマンションでは、単身者や大人だけの世帯とは違った質問を受けることが多くなります。

結構な割合で「どんな人が住んでますか？」と聞かれます。特に上下左右のお部屋に関して。

これは住人である売主さんに答えていただくしかありません。

プライバシーの問題もあるので、事細かに答える必要はないのですが、

・マンション全体の年齢層は
・子どもがいるのか。いるのなら何歳ぐらいの子か
・足音は響かないか。

このあたりは結構聞かれる内容です。

親だけでなく、子どもも含めて「安心・安全」に暮らしていきたいと思う人が多いので、差し支えない範囲で教えてあげてください。安心できれば購入にも前向きに考えることができるはずです。