離婚の場合だけじゃないっ！不動産を早く売るための5つのポイントをホンネで解説

「不動産を売却するなら相場を調べることが大切」と、巷に多数溢れる不動産ブログには書かれています。

たしかに、相場を知ることは大切ですが、この場合の相場とはどんな相場なのでしょう。

不動産の相場には2種類あります。1つは「売却相場」。もう1つが「成約相場」です。

　売却相場　

売主が「この金額で売りたい」と思い、ネット広告などに掲載されている価格。

あくまでも「売りたい」金額であって、「売れる」金額ではないことに注意が必要

　成約相場　

ある不動産が実際に売れた金額。

売りに出した時点での景気状況や、周辺の競合物件の有無などの事情にもよりますが、売却を考えた際に1番参考になる価格。

世間のブログで言われている相場は、十中八九「売却相場」を指しています。

ですが、不動産を早く売りたいのであれば、「成約相場」を意識することが重要です。

売却相場は絶賛高騰中です。ホントに高いです。どうしてこんなに高いのかと不思議になるぐらい高くなっています。

東京23区では新築マンションの平均価格が1億を超えるような異常事態で、埼玉県も1億に迫っているようです。そして、関西は6,000万をちょっと超えるぐらい。名古屋は6,000万をちょっと下回るぐらいだそうです。

結果として「新築なんてとても買えない」と、中古マンションのニーズが高まっているとのニュースも見受けられます。

そんな新築マンションの事例を持ち出して、「今は中古マンションが人気ですから…」なんて言って高額査定を提示して媒介契約を獲得しようと考える不動産屋さんが多いんでしょうね。

あとは単純に査定サイトを利用する人が増えてきているのも一因かも。査定サイト経由で依頼した不動産会社の査定価格に騙されると、痛い目を見るのは売主さんなので気を付けた方がいいですよ。
【参照】失敗せずに一括査定サイトを利用するための５つのポイント

不動産の売却を何度も経験している人は少ないでしょうから、もう少し身近な例として車の査定を考えてみましょう。

車を買い替える際には、いま乗っている車を売却するか下取りに出されるでしょう。

この場合の「売却査定」や「下取り査定」は、実際に「この金額で買いますよ」の査定価格なので、少しでも高く買ってくれるお店にお願いするのがベストです。ちょっと手間はかかりますが、AppleやGulliverみたいな買取店の方が高くは買ってくれるみたいですね。

「買いますよ」と言った値段なので、実際に売却する段階になって「やっぱりこの値段では…」と言い出したら大問題です。ビッグモーターは色々やらかしていたようですが、基本「査定価格＝売却価格」です。そこは安心して大丈夫です。

対して不動産の査定は「この金額でうれると思いますよ」の、売却予想価格です。各社それぞれの査定マニュアルに準じて査定価格を出してくれるでしょう。

一括査定サイト経由の場合では他社の査定価格に対しての探りも入りつつ、少しでも高値を付けるような努力をすることでしょう。

どちらにしても、不動産の査定は「売れるだろう」の予想価格です。確定ではありません。売れなかったとしても法的責任も発生しません。あくまでも売却価格を決めたのは「売主であるあなた」です。

どこかの不動産会社のＨＰかＣＭかで、「こんなに高く売れるんだぁ」と喜んでいる売主と、ドヤ顔をしている担当者が映っているシーンがありました。

ですが、考えてみてください。売主さんって一般人です。買主さんも一般人です。一般人である売主が「こんなに高く売れるんだぁ」と思うような金額で、一般人である買主が買うのでしょうか。

「自分はいくらだったら買うか」の一般人としての感覚は案外的を得ていると思いますよ。

売却価格を考える際に1番分かりやすい目安が、買取再販物件の販売価格です。

築年数や広さが似ている買取再販物件を探し、販売価格からリノベ工事代金を引いた金額で考えるのが分かりやすいかと。

買主さんとしては、マンションの購入価格＋工事代を予算の総額と考えている人が大多数です。

たとえば、築40年、広さ70㎡ぐらいのマンションをフルリノベすると、使う商材のグレードにもよりますが、恐らく700～800万ぐらいの工事代は必要になります。

そんなマンションが2,000万で売りに出ているのであれば、ご自宅の売却価格は1,200～1,300万ぐらいが妥当な価格だと思います。

「とにかく早く売却したいっ！」のであれば、もう1段下の1,100万。もしくは、即金で買ってくれる買取屋さんに800～900万ぐらいで売却するのも1つの方法です。

お亡くなりになった親のマンションを相続したような場合には、これぐらいの感覚で買取屋さんに買い取ってもらうのが1番のオススメです。

なんにせよ、今はあまりにも売却価格を高く設定しすぎて、売れない不良在庫の不動産が多すぎます。

キレイな家の特徴は「床の見える面積が多い」ことです。

ムダな荷物、不要なモノが少なければ少ないほど、家はスッキリとキレイに見えます。


「子どもがぁ」とか、「趣味が多くてぇ」とか、色々と言い訳をする人が多くいますが、モノがたくさんある家の第一印象が良くなることはありません。

内覧にくる人は赤の他人です。「散らかった家だなぁ」と悪印象を持たれてしまったらアウトです。

どうせ売却が済んだら引越しをするんです。最近は引越し屋さんがタダでくれるダンボールやガムテープも以前よりも少量になってきています。

可燃ごみ、不燃ごみ、廃品回収、粗大ゴミ。少しずつでも家の中をスッキリとさせるようにしてください。

タバコの臭いは完全にアウト！ペットの臭いもかなりのハンディになります。

キッチンの換気扇やガスコンロの油汚れも要注意。「古い油の臭い」は、清潔感とは真逆の印象を与えてしまいます。

玄関は靴の臭いですね。天気の良い日に陰干しして乾燥させましょう。その際には下駄箱の扉も開けっ放しにして少しでも臭いの低減を。最後に「脱臭剤」を下駄箱に入れればなんとか誤魔化せるのでは。まちがっても「芳香剤」を入れてはダメですよ。

カーテンも洗濯しましょう。ホコリとともに臭いも結構ついています。

ただ、臭いは壁や天井のクロスにも染みついてしまうので、これは如何ともしがたいです。ヘタに水拭きなどをすると、ついている汚れが広がってしまう恐れもあるので、普段の換気を今まで以上に気を付けるしかないです。「張替え」をするのもダメです。予算がムダになる可能性が大です。

樹脂製の水洗金具が経年劣化で黄ばんでしまっているのは致し方ありませんが、メッキの水洗金具は気合を入れてキレイにしましょう。

メッキの水洗金具が見栄えするのはキレイに光っているからです。洗剤や手あか、水滴の跡などが付いて汚れていると、実際の年数以上に古臭く見えてしまいます。

メラミンスポンジや重曹ラップなどを使っての地味な作業にはなりますが、時間を作って根気よくキレイにしていきましょう。

広角レンズを使うとお部屋が広く写りますが、あまりに広角すぎると逆効果な気がします。

画角の参考にするために他社のポータルサイトの写真を見た際に、「少しでも広く…」と考えてなのか、写真の四隅が歪んでしまうぐらいの広角レンズで撮っている会社がいます。

パッと見の印象も悪いと思いますし、最近のお客さんって「補正した写真」を見破るスキルも高く、「こんなに広角を使うなんて、すごく狭いのでは」と思われる可能性もあります。

アイフォンのカメラを使ってフツーに撮った方が間違いがないのではと思います。広角レンズに頼るよりも、広く見えるようなアングルとか、見栄えがする角度とかを気にする方が有効だと思います。

載せる写真は明るい方が絶対にいいです。そして、太陽の陽ざしが最強です。

午後になると太陽の光が黄色っぽくなってしまうので、午前中の白い光の時間がベストです。

やりすぎない程度にカメラの露出を上げて、少し明るめに撮るといいと思います。