離婚や住み替えでもスムーズに！マンション売却の進め方ガイド

離婚までの過程はどうであれ、夫婦としての共有財産であるマンションを売却するためには、夫婦の間で売却に対しての同意が取れている必要があります。

同意が取れていない状態で見切り発車的に売却をスタートしてしまうと、内覧での対応であったり、まかり間違って契約に至ってしまった場合など、非常にめんどくさい状態になってしまいます。

離婚にともなってマンションを売却する場合には、いくら相手と話しをしたくなくとも、「大丈夫だろう」と安易に考えることはせず、売却することに対しての同意が取れているかをしっかりと確認してください。

基本的な確認事項です。

マンションの名義はご主人もしくは奥様の単独での名義（単有）ですか？それとも、夫婦2人の名義になっている共有ですか？登記簿謄本で確認をしてください。

ちなみに、名義は持っていなくても、住宅ローンを組む際に「収入合算」をした場合には「共有扱い」にしてください。こちらの確認は、住宅ローンを申し込んだ時の銀行との契約書で確認できます。

完済しているとベストですが、どうですか？

完済はできていなくとも、マンションを売却したお金で完済できる「アンダーローン」もしくは、足りない部分に自己資金を充当して完済できる程度の残債額ですか？

売却したとしても完済まで全然足らない「オーバーローン」の状態のご夫婦の場合、単有でしたら「あとは責任もってあなたが払い続けてね。私は無関係だから」で最悪なんとかなりますが、共有の場合だと厄介です。

完済するまで自分の名義が残ってしまっているので、離婚後に住宅ローンを組もうとした時に組めなくなってしまいます。

共有名義のマンションの住宅ローンを完済せずに離婚をした場合、将来的に相手が滞納をした時には、自分あてに銀行から督促がかかってしまいます。

それを防ぐためには、何としても離婚をする段階で住宅ローンを完済しておきたいのですが、方法としては


これぐらいですかね。

完済の目途がたたないようなら、離婚も一旦立ち止まった方がいいと思います。

「なんとかなるさぁ」で迂闊に離婚してしまうと、将来的なリスクはかなり大きいと思いますよ。

「あとはオレが責任もって払っていくから信用してくれっ！」ぐらいのことを言う男性って結構いると思います。

ですが、その言葉を信用できるようなら、離婚なんてしなくてもいいような夫婦関係ではないでしょうか。

離婚しても新たに新居を購入することもできないので、ず～っと賃貸暮らし。

相手が滞納をしたら銀行から督促され、最悪の場合では自分も自己破産することになるかもしれません。

そんなリスクを抱えて離婚をするのであれば、いがみあいながらでも、仮面夫婦を続けながらでも、一つ屋根の下で暮らしながら住宅ローンを返済していった方がまだ安心できると思いますがどうでしょう。

しょうがないんです。ムリをして、見栄を張って、身分不相応の家を買ってしまった自分たちが悪いんです。

今更の話しにはなってしまいますが、単有での住宅ローンで買えないような家は買うもんじゃありません。

今のマンションを売ったお金で住宅ローンを完済し、残ったお金を新居の購入費用に使う「売り先行」での住み替えは、心理的な負担（プレッシャー）が少なくなります。

ただ、個人的に思うのは、売り先行での住み替えができる人って、家に対してのこだわりが少ない人じゃないとムリなんじゃないかなぁと。

理由としては、


「この家いいなぁ、買いたいなぁ」と思う家が売りに出たタイミングで、「お宅を買わせてくださいっ！」って言ってくれる人が現れるような奇跡はそうそうあるもんじゃありません。

結果的に、「これしかないから、これにしようか」と、割り切って新居を買える人じゃないとムリだと思うんです。なかなか難しいと思いません？

「買い先行」の場合、「自宅がいつ売れるかなぁ」「売れるまで支払いが大変だなぁ」と、心理的なプレッシャーは大きくなりますが、自分の気に入った家が見つかった時に新居を購入するので、住み替え自体はスムーズに進みます。

問題は「いつ自宅が売れるか」だけですね。

住み替え時には「住み替えローン」を使うことをおススメするブログも多々あります。

　住み替えローン　

自宅の売却益だけでは住宅ローンを完済できない場合に、足りない金額を新居の住宅ローンに上乗せして借入することができる住宅ローン。

例えば、

（住宅ローンの残債1,500万）－（自宅の売却益1,000万）＝（資金ショート500万）

（新居の購入費用2,500万）＋（資金ショート500万）＝（新規借入額3,000万）

こんな感じのイメージです。

一見すると便利で問題なさそうに見えるのですが、資金ショートの500万を確定させるためには、1,000万で自宅を購入してくれる人が現れなければいけません。

そして、「この家を買おうっ！」と思える家が、そのタイミングで見つからなければいけません。

「売り」と「買い」が同時に決まる、奇跡のようなことが起きる可能性は限りなくゼロです。なので、住み替えローンを利用することは、世間で言われているほど簡単ではないと思っています。

利用するためには、自宅の売却を「仲介」ではなく「買取」で考える必要があるんじゃないかと。

自分が住むための家を探している人に買ってもらう「仲介」と違って、不動産屋さんが売主さんから直接家を買い取るのが「買取」です。

不動産屋さんが直接買ってくれるので、「この値段で売ってください」と即決です。

買取で買ってもらえるのでしたら、前述の「住み替えローン」の資金ショートの金額も早々に確定します。

引渡しの時期も、一般の人が買う場合と比べれば融通をきかせてもらえるので、新居を探す時間も確保することができます。

ただ、仲介での売却価格と比べると安くなってしまうデメリットもありますけどね。
【参照】離婚に限らず不動産を売却する際の仲介と買取の選び方のポイント

買取を使って「さっくり」と売ってしまい、住み替えローンを使ってストレスなく住み替えをするのも悪くはないですが、できることなら少しでも高く売りたいとは思いませんか？

であるならば、ダブルローンを使って「買い先行」で新居を購入し、その後に腰を据えて売却をするのはいかがでしょう。

現居が売れるまでの精神的なプレッシャーや、利用にあたっての制約はありますが、住み替えが終わってからの納得感は1番高くなると思います。

【参照】離婚時の住み替えにあえてダブルローンを選択してみる

まず最初にすることは、不動産や預貯金、生命保険など、相続財産の確認・整理です。

箪笥や机の引き出しなど、実家中の家探しをして預貯金口座の通帳や生命保険の保険証券などを探してください。

不動産に関しては、都会にお住いの親御さんでしたら大丈夫でしょうが、田舎に住んでいた場合は要注意です。

以前、お客さんのお父さんがお亡くなりになった時に相談をもらったのですが、岐阜の山奥に住んでいたお父さんが近所の人からタダ同然の土地をもらい受けていたようで、その土地を把握することに苦労していました。

相続財産の内容が分かったら相続人全員で遺産の分割方法を話し合い、「遺残分割協議書」を作ります。

協議書の作成は司法書士に相談すれば大丈夫です。お知り合いにいなければご紹介しますのでお問い合わせください。

預貯金は解約。保険金は保険会社に請求すればOK。現金なので分割するのも簡単です。

不動産があった場合には相続登記が必要になります。2024年からは相続登記の義務化も始まりました。

　相続登記が義務化　

令和６年４月１日から、相続登記の申請が義務化されました。

①相続（遺言も含みます。）によって不動産を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をしなければなりません。

②遺産分割が成立した場合には、これによって不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から３年以内に、相続登記をしなければなりません。

※正当な理由なく義務に違反した場合は１０万円以下の過料の適用対象
※令和６年４月１日より以前に相続が開始している場合も、３年の猶予期間がありますが、義務化の対象

【参照】東京法務局　相続登記が義務化されました

遺産分割の関係で不動産が複数の相続人の共有名義になってしまった場合、できれば早めに売却をすることをおススメします。

仮に兄弟同士での共有名義であったとしても、しょせんは他人です。土地であっても建物であっても、シェアハウス的に共同利用することもまずないでしょう。

そして、将来的に相続人のだれかがお亡くなりになった時には「2次相続」が発生します。

結果として、どんどんと相続人の数が増えていき、売却をしようと思っても施しようがなくなる可能性があるからです。

言い方は悪く、不謹慎かもしれませんが、相続で手に入った「棚から牡丹餅」的な不動産です。その時その時の売れる値段でとっとと売却をして現金化して分けてしまった方が、将来的なリスクを考えると安心かと思います。

自宅を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、条件を満たすことで譲渡所得から最高で3,000万円まで控除できる特例です。

この特例を利用するには、以下のような適用条件を満たす必要があります。

所有期間が10年を超える自宅を売る場合は、「所有期間による軽減税率」という特例を利用できる可能性があります。

この特例を利用するには、以下のような適用条件を満たす必要があります。

2025年12月31日までに自宅を売って新居を購入した場合に利用できる特例です。2025年で終了なのであと少しの期間ですね。ひょっとすると延長されるかもしれませんね。

この特例は、「譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べることができる」もので、「税金がゼロ円になる」わけではありません。ご注意ください。

この特例を利用するには、以下のような適用条件を満たす必要があります。

この特例も2025年12月31日で終了予定です。

2025年12月31日までに自宅を売って新居を買い替えた場合に売却での譲渡損失が発生するときは、「居住用財産の買い替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」が利用できます。

この特例を利用すると、売却した時の損失をその年の給与所得など他の所得と損益通算して税金を安くすることができます。また、その年で控除しきれなかった場合には、翌年以降の3年間に繰り越しできます。

この特例を利用するには、「譲渡資産」（旧居）の要件と「買換資産」（新居）の要件をそれぞれ満たす必要があり、具体的な要件には以下のようなものがあります。

相続や遺贈によって取得した土地や建物を一定期間内に売却した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡所得の取得費として加算できる特例で、具体的な要件には以下のようなものがあります。

税金関係の事なんて分からない事だらけです。制度もコロコロ変わりますしね。

難しく考えることはなく、「不動産を売却した時には、なにか使える特例はないかを税務署に聞く」とだけ覚えておいてください。

役所の窓口で聞くことをすごく躊躇される方って結構いるんですけど、全然大丈夫です。役所の窓口の人って一般市民の人に対してはかなり丁寧な対応をします。それに対して、僕らのような業者には結構上から目線の対応をするんですけどね。ムカつくことが多々あります。

ただ、もごもごと口ごもって何をしゃべっているのかが分かりづらいと先方も困ってしまうので、そこだけは気を付けてください。

とは言いつつも、何を聞けばいいのかが分からない方も多いかと思います。

聞き方のポイントとしては、単純明快に「〇〇〇円で買った自宅を〇〇〇円で売ったのですが、なにか適用できる特例はありますか？」とでも聞いてください。

あとは窓口の人が色々と聞いてくるはずなので、聞かれたことに対して順番に答えて行けば大丈夫です。

税金を取る時には勝手に取りに来ますが、税金を安くすることに関しては聞かれるまで教えないのが税務署です。

横柄な態度にならないようにだけ気を付けていただき、少しでも税金が安くなるように頑張ってください。

売買契約に際して、売主は買主に対して「付帯設備表」と「物件状況報告書」を作成して説明します。

付帯設備表とは、お部屋の中のキッチンや浴室などの水廻り設備の有無や不具合を買主に伝える（告知する）ための書面です。

物件状況等報告書とは、雨漏りやシロアリの被害、給排水管の故障などの履歴を買主に伝える（告知する）ための書面となります。

この書類に関して気を付けていただきたいのが、設備表に関しては「今の状態」を、報告書に関しては「知っていること」を書いてください。

引き渡し後に傷や不具合があることを買主が発見した場合に、その内容が設備表や報告書の内容と異なっていると、補修しなければならなくなったり、契約を解除されたり。もしくは損害賠償などの責任（契約不適合責任）を問われる可能性もあります。

そんな目に合わないためにも、傷や不具合などは付帯設備表や物件状況報告書で正しく告知し、買主の伝えて了解を得ることが必要です。