離婚で家を売却する時に必要な費用のおさらいをしてみる

いわゆる「売却」をする際に、必要になってくる諸費用の項目としては


この4項目になってきます。

細かいことを言い出せば、譲渡所得税や引越し代、家のコンディションしだいではハウスクリーニング代、家の解体費用だの土地の測量費用だの。

数え上げたら結構な項目がありますが、個別案件ごとに変動幅が大きくなってしまいますので、後ほどさらっと説明をしていきます。

仲介手数料は売却金額に応じて3段階で請求されます。

売買価格	仲介手数料
1円～200万円まで	(売却価格×5％)+消費税
200万円を超え400万円まで	(売却価格×4％)+消費税
400万円超	(売却価格×3％)+消費税

こうして3段階に分かれた公式をいちいち計算するのがめんどくさいですし、実際に不動産の取引で400万円未満の取引数は限りなく「0」に近いため、速算式として「（売却価格×3％＋6万円）+消費税」があります。

試しに1,000万円の売買価格で計算してみると

1円～200万円まで	10万円
200万円を超え400万円まで	8万円
400万円超	18万円
合計	10万＋8万＋18万＝36万＋消費税

速算式での計算でも
（1,000万円×3％＋6万円）＝36万円＋消費税と同額になります。

この仲介手数料に関しては、いろいろなサイトで様々な記述があり、不動産会社によっても考え方がことなります。

僕の考え方に関しては後述しますので、よろしければご一読ください。

一般の方にしてみれば、登記費用は仲介手数料と並んで結構高額な諸費用と思われているのではないでしょうか。

実際に、購入時には「所有権の保存」や「抵当権の設定」があり、結構な額の「登記費用」を請求されていたと思います。

ですが、実際に司法書士の取り分としてはそんなに高額な費用ではなく、半分ぐらいは「登録免許税」という税金です。ウソだと思うのでしたら当時の見積書や請求書を探してみてください。「なんで関係ない国にこんなに税金をとられるんだっ！」と不愉快になると思います。

売却の場合の登記費用に関しては、


なので、不当に高額な登録免許税は必要ありません。

司法書士によって多少の金額差はありますが、必要になるのが


登記簿謄本で土地が1筆だけでしたら、登録免許税は建物と敷地で不動産が2つになるので2,000円。マンションで土地が2筆、3筆でしたら、それぞれ筆数分が加算されます。

そのため、売却時に必要になる登記費用としては、おおむね30,000円～40,000円程度をみておけば事足りることがほとんどです。

売却の場合では、引き渡し日に売買代金を使って住宅ローンを全額繰り上げ返済するパターンがほとんどです。

通常みなさんが行ってきた「一部繰り上げ返済」の場合、最近ではネットバンクを利用することで「手数料無料」でできる銀行がほとんどですが、全額繰り上げ返済の場合は手数料を請求する銀行がほとんどです。

ローン残高によって変動するパターンが多いのですが、おおむね50,000円前後の手数料が必要になります。

ローンを組む際には「事務手数料」もしくは「保証料」として結構な額を請求されたと思いますが、売却では不要ですので、銀行関係での諸費用も少額ですみます。

そして、「保証料」で払った人は、完済することで保証料が戻ってくる場合もあります。「事務手数料」で払った人は残念ですが1円たりとも戻ってきません。

なので最近は「事務手数料」を取る銀行が増えてきています。ネットバンク系はもれなく事務手数料じゃないかな？

どちらがいいのかは人それぞれ。繰り上げ返済を考えている人は保証料。借りっぱなしで満期まで行く人はどちらでも変わりはないかと。

契約書に貼る収入印紙代です。

登録免許税と同じく、なんで取引に関係のない国に払わなければいけないのか納得はいかないのですが、貼らないと脱税になってしまうのでしょうがないです。

不動産取引に関しての印紙税は、今は「減税」されています。期限付きの減税ではあるのですが、僕が不動産の仕事を始めた20年ぐらい前からずっと更新されつづけています。

いっそのこと、「減税」ではなく「改定」すればいいのにとも思うのですがダメなんですかね？役人の考えることはよく分からんです。

税額としては

契約金額	本則	軽減税額
100万円を超え500万円以下	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円を超え1億円以下	60,000円	30,000円
1億円を超え5億円以下	10万円	60,000円

通常の不動産取引では5,000円もしくは10,000円と思っておけば大丈夫ではないでしょうか。

家族構成や荷物の量、そして引越しをする時期によっても大幅に変動しますね。

夫婦2人暮らしで60,000円前後で納まったお客さんもいますし、ハイシーズン真っ只中で30万、40万かかったお客さんもいますし。

朝一便、午後便でも変わってきますしね。

とりあえず費用を安く済ませる方法としては、「引越しの見積もりサイトは使わず、直接メールなり電話をする」です。

不動産を売却する際の査定と同じで、引越しの見積もりサイト経由での集客には費用が発生しています。【参照】失敗せずに一括査定サイトを利用するための５つのポイント

5,000円、10,000円を安くしたいのでしたら、見積もりサイトは使わずに直接連絡をすることで経費分を安くしてくれる可能性が高くなります。

個別で連絡をするのがちょっと面倒ではありますが、安く済ませるためには手間をかけることも必要ですよ。

70㎡～80㎡ぐらいのマンションでしたら10万前後。100㎡ぐらいの戸建てだと12～15万ぐらいがスタート価格では。

あとは室内のコンディションによって変動していきます。

ただ、あんまり安いところに頼むと、「えっ？！これでクリーニングしたの？」の結果にもなりかねないので、値段だけで選ぶのはちょっと危険な気もします。

築年数の経った戸建ての場合に発生するケースがあります。

これも業者によってまちまちなのですが、最近では坪5～7万円ぐらいのようです。

建物内に家具や荷物（ゴミ）が残っているか。庭に植木があるのかなど、条件次第でかなり金額が変動するようですね。

特に、古い家でお庭に大きな木が植わっている場合は要注意です。根っこから引っこ抜く「伐根」は高額になり、大きさや業者によっては拒否される場合もあります。

親の家を相続したような場合には注意をしてください。

お隣さんとの「民・民」の境界なのか。道路と敷地の「官・民」なのか。敷地のざっくりの形などでも変わってきます。

30万～、場合によっては100万overの場合もあるようです。

原則として、「購入価格＜売却価格」の場合に課税されます。

不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」かで課税税率が変わります

所得種類	所有期間	税率
短期譲渡所得	所有期間5年以下の土地・建物	39.63%(所得税 30% 、住民税 9%、復興特別所得税0.63％)
長期譲渡所得	所有期間5年を超える土地・建物	20.315%(所得税 15% 、住民税 5%、復興特別所得税0.315％)

けっこうな税率で税金を取られますが、実際には各種控除があり、ほとんどの人が非課税になっていると思います。

ただ、控除を受けるためには確定申告をする必要があるので、詳細は税務署にお尋ねいただくのが間違いないです。

　3,000万円の特別控除の特例　

売却価格＞購入価格の場合の譲渡所得から3000万円までが控除できる特例で、売却利益が3000万円以下の場合には非課税になります。

この特例を受けるには

・マイホームを住まなくなって（住み替えて）から3年以内に売る
・マイホームを売るまでにその他の土地活用をして利益を得ていない
・売った年から3年前までこの特例を受けていない
・売り手と買い手が親子などの特別な関係にない

などの条件があります。

　10年超所有軽減税率の特例　

3,000万円の特別控除の特例を適用しても譲渡所得が残る場合では、売却したマイホームの所有期間が10年を超えていれば、この軽減税率の特例を使うことによって譲渡所得にかかる税率が低くなります。

ただし、次の「特定居住用財産の買い換え特例」との併用は不可となります。

　特定居住用財産の買い換え特例　

不動産を売却し、居住用の不動産を購入したときに活用できる制度で、条件を満たすことで、譲渡利益への課税が「繰り延べ」できます。

繰り延べなので、無税になるわけではなく、買い換えた家を将来さらに譲渡（売却）したときに譲渡利益課税がまとめて課せられる、ちょっとややこしい特例です。

東京で不動産転がしをしている転売ヤーを除けば、実際に今の時代に家を売却して利益が出ることもほとんどなく、「3,000万円の特別控除の特例」を利用すれば大部分の人が非課税になると思うので、譲渡所得税に関して心配する必要はないと思います。

それよりも、次の章での「損益通算」の方に気を付けてください。

住み替えのために今までの家を売却し、「その家の購入価格＞売却価格」となって損失が発生した場合に、一定の条件を満たすのであれば、売却した翌年に確定申告をすることにより損失分を他の所得（給与所得や事業所得など）から引くことができます。これを損益通算といいます。

損益通算をすることで所得の総額が低くなると、その分だけ税金が少なくなります。

また、翌年（確定申告する年）の所得から損失分を控除しきれなかった場合には、残った損失額をその次の年から3年間に渡って繰り越すことができ、これを、「譲渡損失の繰越控除」といいます。

　マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の条件　

・売却した不動産が居住用であること
・売却時に住んでいなかった場合は、居住しなくなってから3年以内の売却であること
・譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
・売却した年の12月31日時点で、新居の住宅ローンが10年以上残っていること
・新居の床面積が50平方メートル以上であること
・新居を取得した年の翌年12月31日までの間に居住していた
などなど

誰だってそうじゃないです？いただけるお金なら、いただけるだけもらいませんか？

ましてや僕ら不動産仲介業者の売り上げは、実質的に仲介手数料しかないんですから。

成功報酬の仲介手数料を計算して広告代や人件費などを「前払い」の形で支払ってます。結果的に成約しなければタダ働きです。なんてヤクザな仕事なんでしょう。

ただ、「何が何でも満額いただくぜっ！」ってわけではないです。個別案件で対応はしています。

チラシやTVCMをバンバンやっている大手さんほど、仲介手数料に関してがんじがらめに考えているわけではありません。

あの人たちは、莫大な宣伝広告費（タレントさんのギャラやCMの放映料なども含め）や、本社でふんぞり返っている役員の報酬や、立派な社屋の維持費などを稼がなくてはいけないので、かなり過酷なノルマを課せられているようです。

その点、僕の場合は損益分岐点が低いので、お客さんとの話し合いのなかで手数料を相対で決めている部分もあります。

値下げをしなければならなかったり、抹消するための費用が足りなかったり。僕が対応できる範囲内であればご協力はさせていただいています。

いきなり「安くしてよっ！」って言われれば気分も悪くなりますが、そこは人間同士でのコミュニケーションしだいで対応はさせていただいています。

「1ヶ月以内の成約なら半額」「2ヶ月以内なら●％引」「3ヶ月以内なら●円引」とか、「仲介手数料無料」とか、いろいろなキャッチコピーで集客している不動産会社がいます。

パッと見には、こんな会社に頼めば売却の費用が安くすむと思われるでしょうが、そこはそれ、いろいろとカラクリがあります。

1ヶ月以内とかのパターンであれば、査定価格を高くして売れそうもない金額で媒介契約を結び、3ヶ月の間に売れない状況にしておけばいいことです。

あげくのはてには、3ヶ月経ったところで「値下げしましょう」と言い出されたらどうします？

媒介契約を更新したら、それは「4ヵ月目」になるので、割引きはなしですよ。

仲介手数料無料の会社は、そもそも仲介手数料をもらえるだけの仕事をする自信がないのでは？

どうして「買い」側だけの仲介手数料で「売り」側の仕事をする気になるのでしょう？（購入の場合の方は売り買いが逆になります）