ダマされないでっ！リースバックにメリットなし！即金が欲しいなら買取の一択です

リースバック、リースバックと言われていますが、正式には「セール・アンド・リースバック」です。

仲介や買取のように「売っておしまい」ではなく、「売却した自宅を借り直す」仕組みです。

売却するのが大前提で、家を売却することでまとまったお金が一括で手に入ります。

そして、売った「もと自宅」に住み続けるために「賃貸住宅として借り直す（リースバック）」ことになります。

などなど、「お金に困っている人」が利用を検討するようです。

リースバックは、住み慣れた家を離れたくない高齢者や、住宅ローンの返済に困っている人に一時的な救済策となる可能性があります。

しかし、長期的に見れば家賃負担が続くため、収入が不安定な方や老後資金に不安がある方には適さない選択肢といえるでしょう。

「売却」をするので、自宅の所有者（所有権）は変わります。

そのため


この2点が条件です。

オーバーローンの人でも売却価格に自己資金を充当して完済できれば利用はできますが、充当できる自己資金があるののならそもそもリースバックは検討しないでしょうから、オーバーローンの人は対象外でしょうね。

売却するので自分の家（自宅）ではなくなりますが、売却した不動産会社と賃貸借契約を結ぶことで「賃貸住宅」として住み慣れた「以前の自宅」に住み続けることができます。

自分が所有する「自宅」ではなくなるので、毎年の固定資産税や、マンションであれば毎月の管理費・修繕積立金も不要になります。

自宅を売却するので「売却したお金」としてまとまったお金が手元に入ります。そのかわりに「自宅」は無くなりますけどね。

自宅を売却するためには住宅ローンを完済しなければいけませんので、「リースバックを利用する⇒住宅ローンは完済できる」の図式になり、住宅ローンの不安はなくなります。

リースバックの契約を結ぶ際の特約に「買戻し特約」が付いている場合、特約の条件を満たせば「もとの自宅」を買い戻しできる可能性があります。

ただし、買い戻すための費用は、売却価格の1～3割増しになることが多いようです。

リースバック業者は、将来的には買い取った物件を売却（再販売）して利益を得ることを目的としています。

そのため、仲介で売却をした場合と比べればどうしても安い価格での売却となってしまうのは仕方ありません。

自宅を売却するのであれば、少しでも高く売却したいのが売主の気持ちです。

ですが、リースバック業者としては、最終的に物件を再販売して利益を得るまでは、賃貸としての家賃から利益を得なければいけません。

そのため、「高い値段で買ってくれた（売却できた）」と喜んでみても、毎月の家賃が高く設定せれてしまう可能性もあります。

リースバック業者との賃貸借契約の条件によっては、将来的にずっと住み続けられるとは限りません。

一般的には、賃貸借の期間が定められた「定期借家契約」です。所定の期間が過ぎれば「退去」しなければいけません。

貸主、借主の双方合意があれば期間の延長はできますが、最終的には「再販売」によって利益を得ることが目的なので、賃貸借期間の定めのない「普通借家契約」と同じように考えると痛い目にあいます。

築年数や定期借家なのか普通借家なのか、いろいろな条件があって一概には言えませんが、将来的に再販売できる物件にたいしての「唾つけ」ができることが第一のメリットです

なんせ、買い取った物件に賃貸として「住まわせている」だけの話しなので、将来的にはなんとでもなる話しです。

「安く買える」というか、「安くなければ買わない」って感じです。

売却価格の大まかイメージとしては、「仲介＝100　買取＝80　リースバック＝50」ぐらいです。

リースバックでの買取価格が異様に安くなりますが、それには訳があって、ざっくりの前提条件として


こんな仮定条件で説明すると

こんな感じになります。

リースバック期間中は家賃から固定資産税、マンションであれば管理費・修繕積立金、お部屋の劣化にともなう減価償却費を差し引いた金額が利益となり、リースバック期間終了後の再販売でまとまった利益を得ることになります。

不確定要素の多い「10年後の不動産の価値」を査定しなければならないため、どうしても査定価格は安くなってしまいます。

「もっと高い金額で」と、1,000万の買取価格を増額するように要求された場合、10年後の再販売価格を上げることを考えるのではなく、月々の家賃を高く設定して10年間の利益を増やし、再販売時の利益200万を下げることで利益の帳尻を合わせることになります。

結果として、「リースバック業者は損をしない」システムになっています。

売却時の1,000万の使い方に制限はありません。

律儀に毎月の家賃にだけ使ってくれてもいいですし、その他の生活費だけでなく、車を買っても、旅行に行っても、趣味に使っても大丈夫です。

ただ、実際のところ、リースバックは「お金に困っている人」が使うことが多いので、中には「お金にルーズ」な人も含まれています。

そんな人が大金を手にした時に今まで通りの生活を送ることも少なく、今までお金がなくて我慢していたいろいろな煩悩を叶えることにお金を使ってしまう事も多々あります。

そして、結果として「家賃の滞納」をしてしまう人もいるようです。

そんな「賃借人」であればリースバック業者としてはラッキーです。家賃の滞納を理由に、10年後ではなく今すぐにでも「退去」させることができます。

「10年後に1,000万ぐらいかなぁ」と思っていた不動産が想定外に早く手に入り、再販売をすることができるのです。

1,000万円以上の価値がある状態で手に入れることができれば、利益もそれに伴って増えてきます。

家賃の滞納だけでなく、病気や事故などでお亡くなりになる場合もあるでしょう。

不謹慎な話しですが、賃借人にとっての不幸はリースバック業者にとっては蜜の味です。

仲介と比べれば安くはなりますが、リースバックよりは確実に高く売れます。

少しでも高く売りたいのであれば仲介での売却が1番でしょうが、内覧への対応や売却時期が不確定になるなどのデメリットもあります。

「安くなるから」と一概に毛嫌いするのではなく、買取ならではのメリットも考えてみてもいいと思います。

【参照】売却での仲介と買取の選び方のポイント

早い会社であれば1週間程度で現金化してくれます。

ただ、住宅ローンが残っている場合は銀行の手続きに2週間～1ヶ月程度の時間が必要になります。

その場合でも売買価格の5～10％程度の手付金は払ってもらえるので、当座の資金に困ることはないかと思います。

即金でまとまったお金が欲しいのであれば買取でも対応できます。

高齢の方や先祖代々の家など、思い入れがある家に住み続けたいとの要望があるのであればリースバックを利用する価値はあるかもしれませんが、「引越しをしなくてもいい」とか「ローンを完済したい」とかの理由であれば利用する必要はないかと思います。

リースバックは家賃負担が続く反面、住み続けられるという利点があります。買取は即時現金化できる反面、住み続けることはできません。手続きの面では買取のほうがシンプルで早く終わる傾向があります。

個人的には「今の家に住み続けられる」以外のメリットを見出すことはできません。

「家賃を払い続けてでも住みたい家」があることは幸せなのかもしれませんが、不動産としての価値を重視するのであれば、買取や仲介での売却が圧倒的に有利になります。

「テレビでＣＭをやっているから」「大きな会社がやっているから」などの安易な理由で利用するのではなく、生活環境や将来設計を考え、家族や友人・知人にもよく相談をしてからの選択をしてください。