マンションの売却で失敗しない！住み替えローンとダブルローンの選び方

住み替えローンは、「（売却するマンションの残債）＞（マンションの売却益）」のようなオーバーローン状態の時に、残ってしまう住宅ローンの残債額を新居の住宅ローンに組み込んでしまうローンです。

ローンを組むためには当然ですが金融機関の審査を通る必要がありますが、通常の住宅ローンと比べて借入額が多くなる住み替えローンの場合は審査基準が厳しくなる傾向にあります。そして、返済総額も増えることに注意が必要です。

ダブルローンは、現在の住宅ローンを持ち続けながら、新居を購入するためのローンを新しく組む方法です。

これにより、住んでいるマンションの売却が完了する前に新居へ引っ越しすることが可能となりますが、現居と新居で2つの住宅ローンの返済負担が発生します。

住み替えローンは、現居の売却益で住宅ローンを完済できなかった「住宅ローンの残債」を、新居を購入する際の住宅ローンに上乗せして借入れをする商品です。

ローンの中身としては、「（ローンの残債）＋（新居のローン）」となり、2つの住宅ローンを支払っていくのですが、借入れ自体は1つのローンにまとまっているので、毎月の支払いの管理は分かりやすくなります。

一方のダブルローンは、あくまでも2つの独立した住宅ローンの支払いを行っていきますので、毎月の支払いも2つになり、管理としては若干の分かりにくさが残ります。

月々の支払金額が現在よりも高くなるのは、住み替えローンもダブルローンも同じです。

住み替えローンを利用すると、自宅の売却益で住宅ローンを完済できない場合でも、新居への買い替えが可能になります。

通常であれば、住宅ローンを完済しなければ自宅を売却することはできませんが、新居の購入価格に残債分を上乗せして借り入れることができる住み替えローンを利用することで、売却益で住宅ローンを完済できなくても、残債を新たな住宅ローンでカバーでき、スムーズに住宅の買い替えができます。

住み替える際に必要な資金を１つにまとめられるのも住み替えローンのメリットです。

住宅ローンを売却益で完済できない場合には、カードローンや無担保ローンなどの利用して充当する場合もありますが、金利の問題などもあり、なかなかに難しいのが現実です。

住み替えローンを利用することで低い金利で必要資金を借入れすることができ、新生活への不安も少なくなります。

そして、返済先も1つにまとまるため、返済計画や家計管理もしやすくなります。

住み替えローンを利用することで、売却後に残債が残ってしまった場合に手持ちの預貯金を使う必要がなくなり、手持ち資金を減らさずに住み替えることが可能になります。

子どもの教育費などで数年内に大きな出費があるような場合では、このメリットは大きいでしょう。

ただし、借入額としては現在よりも高額になり月々の返済額も増えるため、今まで以上に家計管理は大切になってきます。

住み替えローンは、現居の引き渡しと現居のローンの返済、そして新居の融資の実行を同じ日に行うため、仮住まいは不要です。

仮住まいを探したり、仮住まいへの引っ越しなどの手間が省けるだけでなく、仮住まいの敷金や礼金、引っ越し代などのコストも抑えることができます。

現在の住宅ローンの審査をした時よりも年齢が高くなっていますし、新居の購入費用＋ローンの残債分の借入れとなるため返済比率も高くなります。

これまでの借入れ履歴や返済状況、勤務先や収入、勤続年数など諸々の審査も厳しく精査されるため、融資が受けられない場合もあります。

住み替えローンを利用するには、現居の売却と新居の購入を同じ日にする必要があります。

そのため、売却が決まったらすぐに新居も決められるよう、売却と新居探しを同時進行させておく必要があります。

じっくりと希望の新居を探したい人にとってはデメリットといえるでしょう。

現在の住宅ローンとは全く別に新たに住宅ローンを組むダブルローンの場合、新居の購入タイミングを自由に決められるのが最大のメリットです。

住み替えローンの場合は売却と購入を同日に行う必要があるため、「売却が決まっても欲しい新居が見つからない」「希望の新居は見つかったのに売却が決まらないから購入できない」などの事態が発生します。

ダブルローンを利用すれば、現在の住居に住みながら新居を探して購入することができるので、落ち着いて希望の物件探しができるというメリットがあります。

これは住み替えローンの場合と同じです。

ダブルローンを利用する際も、現居の売却よりも新居の購入を優先・先行させるので仮住まいの必要がありません。余分な出費をすることなく住み替えができるのもダブルローンのメリットです。

これも住み替えローンの場合と同じですね。さらに言えば、同時に2本の住宅ローンを持つことになるため、住み替えローンの場合よりも厳しくなります。

年齢が高くなっているため、返済回数の上限も低くなり月々の返済額も高くなります。年収や購入予定の物件価格にもよりますが、なかなかハードルは高くなります。

ただ、フラット35を使ってのダブルローンの場合は話しが違ってきます。

フラット35の審査では、現居を売却する前提であれば、現居の住宅ローンの返済額は審査には含まれないのでハードルはかなり低くなります。

住宅ローンを並行して2本返済していくことになるダブルローンでは、当然ですが月々の返済額も高くなります。

新居を購入し引越しをしてからも、旧居の売却が完了するまではローンの支払いが継続します。売却期間が長期に渡れば、家計への負担も大きくなっていくことには注意が必要です。

住みながらの売却と違って内覧対応のストレスは無いのですが、売却できるまでの精神的なストレスはあります。

むしろ、住みながらの売却や住み替えローンを利用しての売却よりもストレスの度合いは高くなるでしょう。

売却までの期間も、世間一般で言われているような3ヶ月～6ヶ月で考えるのではなく、6ヶ月～1年ぐらいの長期になる事も念頭に考えておくことが必要です。

現居と新居の引き渡しを同日に行う必要がある住み替えローン。これは、現居を買取業者に買ってもらうパターンになるのが大部分です。

考えてみてください。

現居の売却が決まったとします。恐らく、買主は一般の人でしょう。売却の契約が決まってから新居を探したとして、希望に叶う新居が見つかる可能性はどれぐらいありますか？

仮に、事前に探し始めていたとしても、そうそう見つかるものでもないのは、現居を購入した時の経験からもお分かりいただけると思います。

「なんでもいいから、買えるマンションをっ！」であれば見つかるでしょうが、そんな探し方をする人はいないでしょう。

「新居が見つかるまで引き渡しは待ってください」の条件を、自分が住むための家を探している人が受け入れることもないでしょう。

となると、事前に「この金額で買いますよ」と話しができ、引き渡しまでの期日の融通をきかせてくれるのは買取業者さんぐらいしかないと思います。

そう考えると、住み替えローンを利用して実際に住み替えを行える人の条件は


この条件に当てはまる人になるのかと思います。

個人的には、住み替えローンよりもダブルローンの方が実際の使い勝手はいいと思っています。

収入があって返済比率の問題がクリアできるような人であれば、メガバンクをはじめ、いくつかの金融機関がダブルローンに対応してくれています。

返済比率がクリアできない人であれば、フラット35を使ってのダブルローンはどうでしょう。何人かのお客さんには実際にご利用いただいています。

「フラットは金利がぁ」と言う人もいるでしょうが、でしたら頑張って返済比率問題をクリアしてください。

住み替えるのが目的なのか、安い金利で借りるのが目的なのかの違いです。安い金利で借りたいのであれば、安い金利で借りられる人になっていただければ問題ありません。

住みたい家に住み替えるためにフラットを使ってダブルローンを組み、現居が売れたら借り換えればいいのではないですか？

事実、僕もこの形で住み替えを実践しました。とりあえず2％弱の固定金利です。日銀さんの動向しだいで変動金利が上がるようでしたら、このままフラットで借り続けますし、そこまで上がる気配がなくなれば借り換えをします。

希望の新居を好きなタイミングで探せて、売却も予算の許すかぎりじっくりと腰を据えて行えるダブルローン。住み替えには結構おススメなんですが、みなさんはどう思いますか？