ペアローンで買ったマンションの離婚時の最適処理は売却一択！その理由を解説

離婚する際には財産分与を行います。

現金や車、貴金属などの換金性の高い財産であれば財産分与も簡単なのですが、売却するのに一定以上の時間がかかる不動産の財産分与は難しいものがあります。

売却しないと財産分与できないし、売却せずに離婚する夫婦が住み続けるのも不可能ですし。

単独名義のように、住宅ローンの支払いを相手に押し付けて自分だけ出て行くこともできないし。

ぺアローンを使って共有名義になっている不動産の扱いは、離婚の際にはかなり問題になります。

財産分与だけでなく、住宅ローンを利用する際にお互いが相手の連帯保証人になっているのも問題です。

どちらか一方の単独名義での住宅ローンであれば、離婚後に相手がローンの滞納をしても自分には何の影響もないのですが、ぺアローンの場合はそうはいかないです。

自分はしっかりとローンの支払いを続けていたとしても、相手がローンの滞納をすれば自分にも支払いの責任が回ってきます。

離婚して他人になったのにローンの支払いからは逃れられないのがぺアローンの怖いところです。

マンションの購入時に安易にペアローンを利用してしまった自分たちの軽率さを反省しながらも、なんとかペアローンを解消する方法を探していきましょう。

オーバーローンの状態で子どもが小中学生で転校させたくない場合などに、母親＋子どもが住み続けるパターンが多いみたいですね。

転校もせずに住み慣れた環境で暮らせるメリットもありますし、一見すると良さそうに思えるのですが、出て行った相手方がローン完済までしっかりと払い続けてくれるかが問題です。

病気やケガ、転職や失業などで収入が減りローンが払えなくなったり、再婚してしまった場合には新しい相手との生活にお金を優先してしまう可能性も高くなります。

ある日突然「滞納」の連絡が銀行から届き、相手方の支払いを督促されるリスクを抱えながらの生活は、精神的にもかなりしんどくて不安定なものになるような気がします。

前述のように、夫婦の一方がそのまま住み続けたい場合に、名義と住宅ローンを一本化する方法もあります。

ですが、1人の収入ではローンの審査に通らなかったからペアローンを利用したのに、離婚するからと言って自分1人の収入で審査が通るものでしょうか？

「離婚するので…」と銀行に言っても、銀行にしてみれば全く関係のないことです。あくまでも収入と借入金額のバランスで判断されます。

他の銀行での「借り換え」でも同じことです。

方法として「あることはある」だけの話しで、現実問題としては、ほぼ不可能と思ってください。

【参照】ぺアローン中の夫婦が離婚の際に注意すべきポイントと解決策

賃貸に出して、その家賃収入で返済を続けることを考える人もいます。

ですが、ペアローンの支払いを賄えるぐらいの家賃となると結構な金額の家賃設定になると思います。

そんな家賃を払える人がそうそう見つかるものでしょうか。

そして、賃貸に出すということは、入居の募集や退去後の修繕の手配などをどうするかの問題もあります。

そういった、ある意味「賃貸経営」を離婚した元夫婦が協力して行えるかも疑問です。

さらに、住宅ローンを利用して購入した不動産を賃貸に転用することはローンの目的外利用となり、銀行にバレると最悪の場合では一括返済を求められる場合もあります。

そこまでのリスクをとって賃貸に出すメリットはないような気がします。

奇跡的にローンの1本化ができて所有権が単独になった場合を除けば、維持費の負担問題が残ります。

毎年の固定資産税やマンションの管理費や修繕積立金。賃貸に出した場合であれば、入退去時にかかる費用など。マンションを所有し続ける限り、数々の費用が定期的に発生します。

共有財産である以上、発生する維持費もお互いが負担するのが原則です。

離婚して間もない期間は大丈夫だったとしても、未来永劫に問題が発生しないとは限りません。

どちらかが支払いをしなくなってしまった場合、一人で費用を負担しなければならないというリスクもあります。

共有名義の不動産を売却するには、名義人全員が売却に同意する必要があります。

つまり、自分が売却したいと考えたとしても、相手の同意が得られなければ売却をすることができません。

これは、お互いの持分が1/2ずつであろうが、99対1の割合であっても関係ありません。とにかく、共有名義になっているのであれば、所有者全員の同意がなくては売却できません。

病気や事故などで相手方がお亡くなりになり相続が発生すると、また話しがややこしくなります。

再婚していれば配偶者や子ども。再婚していなかったとしたら親や兄弟が相手方の相続人になってきます。

離婚したとはいえ元配偶者。面倒とは思いつつも、多少のコミュニケーションは取れるでしょうが、その相続人となれば全くの他人。コミュニケーションを取るどころか、何を言い出すかも予想不可能です。

面倒だからと相手にせずに放置しておいても問題は解決せず、さらに複雑になっていく可能性もあります。

共有名義のまま不動産を所有し続けると、結局のところ、いつまでたっても関係を持ち続ける必要があり、赤の他人になることができません。

ローンの滞納をされれば自分に督促がかかってきます。他人のふりをして払わずにいれば自分の信用情報にキズが付き、結局自分がバカを見ます。

相続が発生してしまったら、会ったこともない人との話し合いをしなければならなくなります。

離婚届を提出し戸籍上は他人になったのに、思いもかけないところで関係を持ち続けなければならなくなるのが、個人的には1番大きなリスクだと思います。

元配偶者との関係解消の1番のメリットは、住宅ローンを清算してペアローンを解消できることではないでしょうか。

ペアローンがなくなれば連帯保証人としての責任もなくなります。連帯保証人から外れてしまえば、離婚後に新しく住宅ローンを組んで新居を購入することも可能になってきます。

アンダーローンの場合であれば、財産分与として現金を手にすることも可能です。

オーバーローンの場合は売却するために現金を準備する必要がありますが、離婚後に不要な関係を持ち続けることを考えたら、なんとしても準備しようと思うのではないでしょうか。

【参照】離婚をする際に共有名義の不動産がおよぼす影響とは

仲介手数料の目安としては、売却価格の3%＋6万円＋消費税です。

購入時には、所有権の移転や抵当権の設定のための手数料だけでなく、莫大な登録免許税がかかってくるので、登記費用全体としては結構が額がかかりましたが、売却時にはそんなに高額な費用は必要ありません。

売り渡し、抵当権抹消、住所移転の費用として各1万円程度。登録免許税が不動産1件につき2,000円（マンションの場合では、土地と建物で2件になるので4,000円。土地が複数あるようなマンションでは、土地の筆数×2,000円です）

依頼する司法書士により多少の金額差はありますが、おおむね40,000円前後を予想しておけば間違いはないかと。

住宅ローンを一括返済することになるので、「全部繰り上げ返済」になります。

そのため、通常の「一部繰り上げ返済」のように手数料無料ではなく、銀行によって5万円～10万円ぐらいの手数料が必要になります。

借入時に「保証料」を払った人は、保証料が一部返金される場合もあります。

「事務手数料」で払った人は、残念ですが返金はありません。