【実体験】エレベーター無しの3階・築45年の自宅マンションの売却から成約までをお話しします

いわゆる「築古」マンションです。世間的には不人気ですね。

ただ、個人的には買いやすい値段、売りやすい値段で売買がされる手ごろな築年数の物件との認識で、「ムリして新しくて高いマンションを買う必要もないんじゃない」って感覚です。

これもまた世間的には不人気な要因ですね。

ただ、実際に外階段を昇り降りしてみると、勾配も緩くてそこまで負担に思うこともありませんでした。ただ、このあたりの感覚は完全に個人の主観によってしまいますね。

これもまた不人気物件要因ですね。

個人的には、あっても無くてもどうでもいい設備ですが、「セキュリティがぁ…」と言う人もいます。これも完全に主観ですね。

これで「可」だったら多少のプラス材料にはなったかもしれませんが、規約上は不可です。でも、飼っている人はいますけどね。築古マンションではよくある事です。

なんせ築45年ですからね。最近のマンションのように「敷地内駐車場100％」なんて夢のまた夢。近隣の月極駐車場を確保することになります。

ただ、僕が借りていた駐車場を承継できるように大家さんにはお願いして了承は得られていたので、「とりあえずの駐車場は確保できている」状態ではありました。徒歩3～4分ぐらいの距離で、賃料も付近よりは若干安い駐車場でした。

地下鉄が2路線、その気になれば3路線使える立地で、最寄りの駅までは徒歩約15分。近くは無いけど遠くもない、なんとか歩いて行ける距離かな？です。

徒歩10分圏内にスーパーが2店舗あって、ドラッグストアもあります。コンビニもあって、飲食店もチラホラ。小学校も近くて、内科や小児科などのクリニックもあります。

これだけ聞けば「暮らしやすそう」と思いませんか？

しかも、周辺の道路は坂道がほとんど無い「平坦地」なので、徒歩や自転車での移動も苦になりません。

「仕事を引退したら金食い虫の車を処分して、徒歩と公共交通機関で移動したい」僕の希望に叶った立地でもあります。

エレベーターも無ければオートロックも無い、メンテナンスにお金のかかる設備が全くないマンションなので、管理費・修繕積立金は約20,000円／月と低額です。

築古マンションにありがちな、「値段は安いけど管理費とかの固定費がね…」のパターンには陥らないマンションです。

4年前にスケルトンからのフルリノベを実施したお部屋です。

床・壁・天井の内装だけではなく、風呂・洗面・キッチン・トイレなどの水廻り設備も全て取替え済み。しかも、給湯器も新品交換済みです。

そして、「臭い・汚い・うるさい」が3大醜悪の僕が住んでいた部屋なので、ハッキリ言ってめちゃくちゃキレイです。

「この部屋このまま再販できるんじゃない」って何人かの知り合いにも言われたぐらいです。

「風通しが良く、陽当り良好」のフレーズで、一般的には人気の東南角部屋です。

僕も暮らし始めたころ（2月）は、「陽当たりも風通しも良くて、さすが東南角部屋だなぁ」と思ってました。実際に気持ちよかったんですよ。太陽の陽がしっかりと入ってきて、日中のリビングはポカポカでしたから。

でも、月日が過ぎ、夏になったら大変です。メッチャ暑いんですよ、陽ざしが。それも、昼間の「南側の窓」だけじゃなくて、午前の10時ごろからの「東側の窓」からの陽ざしが！

北東角の部屋を仕事部屋にしていて、仕事机の右手に「東側の窓」があったのですが、10時を過ぎたあたりから、その窓からジワジワを「陽ざしの暑さ」が襲ってくるんです。

エアコンが苦手でリビングにしか付けてはおらず、仕事部屋では扇風機で暑さをしのぐのですが、正直ヤバい状態です。

仕事部屋にエアコンを設置することは可能だったのですが、そんな暑さの時にエアコンなんて付けて快適な仕事環境にしちゃったら外出するのイヤになっちゃうじゃないですか。

夏の東南角部屋の暑さをナメてると危険です。エアコンをガンガン効かせる人は別ですけどね。

エアコンが苦手ということもあるのですが、できる限り室内に風を通して換気をしたいので、外出する時にも基本的には窓は開けっぱなしで出かけます。

夏は全窓フルオープン。冬でも日中のリビングの窓は20cm程度は開けています。

そんな感じなので、天気予報が外れて外出中に雨が降ってくると大変です。

怪しそうな天気の時には、バルコニーも無ければ庇もない東側の窓は用心して閉めて出掛けるのですが、南側のバルコニーからも、雨の量と向きによっては結構降り込みます。

そして、盲点だったのが「北窓」です。

北側にもエアコンの室外機が置けるようにバルコニーがあるのですが、これはあくまでも室外機を置くための「サービスバルコニー」で奥行きが浅いため、リビングよりもかなりの確率で雨が降りこんできます。

全部のお部屋にエアコンを設置したい人にとっては便利なサービスバルコニーも僕にとってはあんまり役にも立たず、無用の長物となってしまっていました。

スーパーやドラッグストアなども徒歩圏内にあり、飲食店も多くはないですがそれなりの数がある立地でした。

ですが、飲食店がファミリー向けのお店がほとんどで、50過ぎのオッサンが1人でチョロチョロと出掛けるには不向きなんですよね。

そんなお店もあるにはあるのですが、行ってみると「ちょっと違うなぁ」の感じで、なかなかリピートしようと思うには至らず困った状況でした。

30分近く歩いて隣の駅まで行けばそれっぽいお店はあるのですが、ただでさえ出不精で引きこもりの僕にとって、その距離を歩いて出かけるのはなかなかハードルが高く、「困ったなぁ、どうしよっかなぁ」と思う状態でした。

これは完全に事前のリサーチ不足です。もっとちゃんと調べるべきでした。

住み替え先のお部屋は「現況渡し」で買ったのでリノベーションが必要です。

工事の打ち合わせはお部屋の引き渡しまでの期間で終わらせることができ、引き渡しから2～3ヶ月程度の工事期間が予定されました。

工事が終わって引越しが完了するまでの「居住中」の間は、「売れたらラッキー」の価格でポータルサイトに掲載しておこうと考えました。だいたい5～6ヶ月間です。

自分の部屋を自分で頑張って売るのも「なんだかなぁ」の気持ちだったので、住み替え先のお部屋の購入でお世話になった業者さんに販売のお手伝いをお願いしました。

そちらの業者さんには「スーモ」を掲載していただき、他の業者さんには掲載させない約束です。

僕自身は「アットホーム」と「レインズ」に掲載し、他の業者さんから広告掲載の問い合わせがあった場合には「スーモ以外はOKですよ」にしていました。

エレベーター無しの3階、オートロック無し、ペット不可、駐車場敷地外等々、不人気要因が満載のお部屋ですが、新規で登録をすれば他社さんから「ご紹介は可能ですか？」の問い合わせは結構な数が入りました。

ポータルサイトのアットホームに関しては、毎月の閲覧数は150～200件ぐらいをキープ。ですが、実際の問い合わせはゼロの状態が続きました。

もともと「売れたらラッキー」の価格で掲載をしていたので、この結果にも「まぁ、こんなもんでしょう」と気楽に考えていました。

年が明けて1月下旬に新居への引っ越しが完了しました。

引越しをすれば「あれが無い」「これが無い」とバタバタするのはお約束で、家の中を整えるのに1ヶ月ぐらいはかかりました。

その間もアットホームの閲覧数はチェックしていましたが、毎月毎月安定して150～200件ぐらいの閲覧数でした。そして、実際の問い合わせは相変わらずのゼロです。

毎月これだけの閲覧数がありつつも問い合わせが入らない状況なので、「エロ本じゃあるまいし、写真を見るだけで満足してるんかね」と不思議に思いつつも、「年度末だからそのうち問い合わせ入るかもねぇ」と、まだまだ余裕の状態でした。

年度末も問い合わせは入らず、4月になりました。

GWに向けてちょっと動きを出してみようかと思い、このタイミングで100万値下げしました。「売れたらラッキー」から「この値段ならいいんじゃない」の価格への変更です。

販売スタートから約6ヶ月。皆さんで言うところの「媒介契約の2回目の更新時期」ですね。

当初の金額も決してムチャな金額ではなかったと思いますが、実際に問い合わせが入らないということは買う側に刺さっていない金額ということなので、「ダメだったかぁ」の気持ちを持ちつつも、これはこれで対応していくしかないのかと考えました。

値下げをしたことで、一時期は少なくなってきた他社さんからの問い合わせは増え、実際に案内してもらう機会も増えてきました。

アットホームの閲覧数は、値下げ前よりも若干ながらも増えました。

今回の値下げで、ポータルサイトの500万刻みの検索条件が1つ下の価格帯になったため、今まで検索条件に合致しなかった人たちの目にも留まるようになったからではないでしょうか。

直接の問い合わせもありましたが、「エレベーターはありますか？」の問い合わせ内容でしたので、必然的にお断りです。住所が記載されていましたのでグーグルマップで見てみたら古い一戸建てでした。

恐らく、階段の昇り降りがしんどくなってきたお年寄りが、平面で暮らせる手ごろな価格のマンションに引っ越したいと考えたんでしょうね。エレベーター無しで申し訳なかったですね。

閲覧数、問い合わせ数、案内数、ともに増えつつも、結果として「買います」の結果にはつながっていきませんでした。

秋が過ぎ、年末商戦が見えてきたタイミングで、値下げをしようかなぁと考えつつ、どうしよっかなぁと迷う日々です。

売るがためにムダに値下げをしたくもないですし、かと言って売れなければ絵に描いた餅になってしまいますし、なかなか難しいですね。

悩んだ結果、年を越したくはないとの考えに至り、今回は50万の値下げをしました。媒介契約の3回目の更新時期ぐらいのタイミングです。

多少の値下げ交渉の余地は残しつつも、この値段で反応が出てこなかったら当分は塩漬けにするしかないかなぁの覚悟も持っていました。

この値下げから2ヶ月後ぐらいですかね、他社さんのお客さんで契約になりました。

購入申込の前段階で担当者の方から「値段の交渉って可能ですか？」と聞かれたのですが、「2ヶ月前に下げたばかりなので、なんとかこの値段で頑張ってみてください」と伝えました。

おかげさまで、いわゆる「満額」での購入申込をいただけ、ローンの事前審査も通り、契約も無事に終了しました。

今は年明けの引き渡しに向けて、売り方・買い方ともに銀行の手続きを進めている状態です。

こんな感じで、約1年間に及ぶ僕の旧居の売却活動は進んでいきました。

買い方もバカではないですから、「安くて、広くて、立地が良くて、新しい」売り物件があるとは思ってはいないでしょう。

安くて、広くて、立地が良ければ、ある程度の築年数は覚悟しているはずです。そもそも、ポータルサイトには築年数も掲載されてますし、検索条件でフィルターもかけているでしょうからね。

古いよりは新しいに越したことはないですが、値段とのバランスがとれていれば、それほど築古を意識する必要はないかと思います。

やっぱりこれは大きいでしょうね。まずお年寄りが除外されてしまいますから。

そして、ベビーカーを使うような小さいお子さんがいるファミリーからも敬遠されます。

こちらからすれば、「ベビーカーを使うのなんてあと数年でしょ」の感覚なのですが、当人たちにしてみれば大事なんでしょう。

買い物の荷物を持ちながら、子どもを抱っこして、ベビーカーはどうするの？と考えれば、エレベーター無しは対象外になってしまいますよね。スキップフロアでも難しいのではないですかね。

僕の部屋は南側にリビングと洋室があり、北側に洋室が2部屋ある3ＬＤＫです。

そして、リビングと洋室は可動間仕切りで仕切ってあるため、開ければ2ＬＤＫとしても利用できるようになっています。

今回の買主さんは2人暮らしの方で、間取りとしては2ＬＤＫでも大丈夫だったようです。

ですが、最初から2ＬＤＫで探すとどうしても全体的に手狭になり、収納スペースが足りない物件しか見つけられなかったようです。

そのため、可動間仕切りを開けて2ＬＤＫとして利用することで、収納スペースも確保でき、南側からの陽ざしが入る明るいリビングで過ごすことができるのが気に入ってくれたようです。

キッチンのパントリースペースも高評価でした。

僕にとっては雨の降りこみやすい北側のサービスバルコニーも、エアコンを設置したい今回の買主さんにとっては好都合。

いろいろと買主さんの希望に叶う間取りだったことが、購入に至る第一条件だったようです。

僕としては4年しか住んでいないのでキレイなのは当たり前の感覚なのですが、この点も褒めてもらえました。

クロスの経年劣化やコンロの使用感などは多少あるものの、よほど神経が細かい人でなければそのままで住めるだけの状態ではあります。水廻りのハウスクリーニングぐらいをしてもらえると、より安心して生活してもらえるかとは思いますが。

なんにしても、「生活感がないですね」と言ってもらえるだけのキレイさだったのも、選んでいただけたポイントです。

早く売りたい気持ちはやまやまですが、焦りは禁物です。

世間の不動産会社が言っているような「3ヶ月で売却します」を信用せず、もし売れたとしたらウルトラスーパーラッキーぐらいのもとの思っておいてください。

とにかく、今の時代の買主さんは結論を出すまでに時間がかかります。

内見の問い合わせをするのにも、熟慮に熟慮を重ねてからでなければ問い合わせをしてきません。

内見後に「検討します」と言って帰って行って、そのまま音信不通になる人もザラにいます。

とにかく焦らず、半年で売れたらラッキー。1年以内で売れたら御の字ぐらいの気持ちで余裕を持った売却活動をするようにしてください。

前述の「焦らない」にもつながりますが、売りたいがために値段を下げすぎるのも考えものです。

たしかに、安くすれば売れる可能性は高くなるのですが、傾向として、値段を下げすぎると買主の「質」も下がっていきます。

熟慮を重ねて、問い合わせをするまでに時間を要するということは、それだけの期間ネットなどの広告をチェックしているとも言えます。

そんなチェックをしている人の中には、純粋に「もう少し安くならないかなぁ」と考えて見ている人もいれば、「これだけ売れ残っているんだから、足元を見て値引きさせられるだろう」と考える人もいます。

そういった「程度の低い人」の相手をするのは、何のメリットもなく、ただ疲れて不愉快になるだけです。

売れなければ値段を下げて調整するしかないのは事実なのですが、「何度も値下げをする」のは悪手です。

そうならないためにも、最初の売り出し価格の決定は非常に大切になってきます。

査定の際に「当社なら」とか「今ならもっと高い値段で売れます」とかの耳障りのいい言葉に踊らされるのではなく、査定価格の根拠と、売り出し価格から成約価格までの戦略を聞くようにしてください。

【参照】失敗せずに一括査定サイトを利用するための５つのポイント

買主という他人に評価をしてもらうのですから、やっぱりお部屋はキレイになっているのに越したことはありません。

勘違いしてほしくないのは、「古い＝汚い」ではないですからね。

よく「ウチは古いから汚くても仕方がない」と言う人がいますが、古くても丁寧に使っている家はあります。反対に、新しくても汚い家もたくさんあります。

普段の掃除もそうですが、荷物の整理や処分も大切です。

暮らしている中ででも、使わなくなったものは適宜処分する。使ったものは元の場所に戻す。そういった当たり前のことが普段の生活を快適なものにすることにつながりますし、いざ家を売ろうとした時にも役に立ちます。

お部屋はキレイに、そして換気もしっかりと行って、お部屋の環境を整えるように心掛けてください。