マンション売却が不安な方へ｜後悔しない進め方と安心のコツ

マンションの売却する際に最も多く聞かれる不安が、「ローンが残っているけど売れるのか？」という不安です。

住宅ローンが残っている状態でも、マンションの売却額がローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば売却は可能で、実際に多くの方がローンが残っている状態でマンションを売却されています。

もし、売却額が住宅ローンの残債を下回る「オーバーローン」の場合でも、「住み替えローン」や「ダブルローン」といった選択肢を選べば売却は可能です。

住宅ローンが残っている状態で売却を考えるのであれば、まずは不動産会社もしくは金融機関に相談をしてみましょう。残債額を踏まえた売却シミュレーションを行うことで不安が解消され、現実的な売却計画をつくることができます。

この際に、個人の信用情報にキズを残す「任意売却」といった選択は選ばないようにしてください。安易に選ぶと将来的に非常にリスクが大きくなります。

「マンションの売却と、次の住まい探しはどちらを先にすればいいの？」という悩みや不安もよく聞きます。

新居探しよりも売却を先に行う「売り先行」では、契約が成立してマンションの引渡しを行うまでの間に新居を確保しなければいけないため、新居探しのスケジュールがタイトになります。

一方、売却よりも新居探しを先に行う「買い先行」の場合、新居探しはじっくりと行うことができますが、新居に引っ越してからマンションが売れるまでの期間が未確定になります。

どちらの方法が良いのかは、マンションの立地や人気度、売却希望額などによって異なってきますので、この場合も不動産会社に相談してから決めるのがいいと思います。

特に小中学生のお子さんがいる家庭で学区が変わる可能性がある場合には注意が必要です。

いざマンションを売却するのであれば、いくらで売れるのかは気になるところです。

マンションの売却価格を決めるのは築年数だけではなく、立地や間取り、所在階、室内のコンディション、売却時期のタイミングなど、多数の要素によって決まっていきます。

何社かの不動産会社に査定をしてもらい話しを聞くことで、売却価格の見通しが建つようになり、「相場よりも安く売ってしまう」リスクを回避することも可能になります。

根拠もなく高い査定価格を提示する不動産会社は問題ですが、複数の不動産会社に査定を依頼できる一括査定サイトを利用して“相場を知る”ことも不安を消す手助けになります。

【参照】失敗せずに一括査定サイトを利用するための５つのポイント

一般的に、マンションが売れやすいのは新年度の切り替え前にあたる2～3月と言われています。

そのため、売却のタイミングを「売りやすい時期」にあわせることが可能であるならば、この2～3月にあわせてみましょう。

年度の切り替えのこの時期は人の異動が増え、マンションの購入を考える人も増加傾向になります。マンション購入の市場が動かない時期に売り出すよりは、この時期に売り出した方が良い結果に結び付く可能性が高くなります。

ただし、この時期に売却をスタートさせるためには、不動産会社への査定などの手配を年末ぐらいまでには行うようにしてください。

不動産会社に売却を依頼する時に結ぶのが媒介契約です。

媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があるのですが、ご自身のマンション売却にはどの媒介契約を結ぶのが最適なのかが分からず不安になる人もいます。

ですが、どの媒介契約を結んだとしても間違いではなく、「この不動産会社に任せたい」と思える不動産会社に任せるのが大切です。

任せたいと思える不動産会社が1社だけでしたら、「専属専任」もしくは「専任」でお願いすればいいですし、複数の会社に任せたいと思うようでしたら「一般」でお願いすればいいだけです。

媒介契約に関してはこちらのブログで詳しく書いていますので、よろしければご一読ください。
【参照】媒介契約ごとの特徴を理解する　不動産屋がホンネで語る、一般媒介が不動産売却に最適な理由

マンションの売却理由として主だったものには「資産整理」「住み替え」「相続」があります。

それぞれの売却理由によって最適な売却方法も変わってくるため、売却の目的が曖昧なまま話しを進めると、価格交渉やタイミングの判断を間違ってしまいます。

例としては、「使う予定のない、相続したマンションの売却」が目的なら、高値での売却よりも成約までのスピード重視。「住み替え」が目的なら、売却価格よりも引き渡しのタイミングの方が重要になってきます。

まずは「どうしてこのマンションを売るのか」を明確にすることが、後悔しない売却への第一歩になります。

家族で暮らすマンションの売却であれば、その売却にあたっては家族の理解と協力、そして意志の統一は欠かせません。

「相続」や「資産整理」であれば、最低いくらで売りたいのか。売ったお金で何をするのか。

「住み替え」であれば、売却価格とともに、新居の購入にあたっての予算や立地、間取りなど。小中学生のお子さんがいるのであれば、転校は可能なのかどうかなど。

売却をスタートさせてからの方向転換は混乱の元となります。まずは家族全員でしっかりと話し合いを行い、意見の食い違いがあった場合には早い時期に解消しておくことが大切です。

マンションの売却には、仲介手数料や登記費用、住宅ローンが残っているのであればローンの完済手数料など、意外な出費があります。

マンションを購入した時に比べれば銀行の保証料や手数料が不要なため、諸費用としては少額にはなりますが、たとえばマンションを3,000万円で売却した場合には、仲介手数料として100万円前後が必要になってきます。

また、住宅ローンの残債がある場合は、金融機関への手続き費用も発生します。

事前に「売却するために必要な経費」を算出し、売却後に手元へ残したい金額との計算をしておくと、売却後の資金不足に悩まずに済みます。

何となく選んだ最初の1社だけの話しを聞いて、その不動産会社に決めてしまうのは避けましょう。

同じマンションでも不動産会社によって査定額が数十万円〜数百万円異なることがあります。「査定額が高かったから」で選んでしまうのも問題ですが、一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数の不動産会社から査定を取ることも可能です。

金額だけでなく、説明の丁寧さ・対応スピード・根拠の明確さも大切なチェックポイントです。

【参照】失敗せずに一括査定サイトを利用するための５つのポイント

テレビCMやインターネットでの広告などでよく目にする大手不動産会社は、広告力や販売網が強く、「任せて安心」と思うような営業を得意としています。

ですが、大量の広告によって集客をしているため問い合わせも多く、1人の担当者が抱える顧客の数も多くなります。そのため、全ての案件に対して常に全力投球ができるわけでもなく、場合によっては「雑」な扱いをされてしまう場合もあります。

一方で、地域に根差した地元の不動産会社は、地元の顧客層や相場感に精通しており、１人1人のお客さんに対しての丁寧な対応が魅力となります。

どちらの会社にも一長一短があり、どちらの会社が優れているとも言えません。

自分の売却目的と物件特性に合わせて選ぶことが大切になるため、まずは両方の会社とお話しをしてみるのがオススメです。

人と人との縁を取り持つのが不動産の営業です。そのため、実際にマンションの売却を担当することになる担当者との相性は非常に重要です。

査定に訪れた初回面談で「質問に的確に答えてくれるか」「提案が具体的か」などを確認しましょう。

「弊社ならどこよりも高い金額で売却します」や「まずは弊社で媒介契約を」などと言って無理に契約を急かすような担当者は避け、マンションを売却することに不安を持っている売主の気持ちを理解してくれる人を選ぶようにしてください。

「マンションは立地を買え」と言われるように、マンションの需要は立地によって大きな影響を受けます。

最寄りの交通機関までが遠いマンションや、日当たりや風通しが悪い部屋など、立地条件が悪いマンションの売却には時間がかかる傾向があります。

ただし、不便を感じる条件は住む人や家族構成によって異なります。

例えば、子育て世帯であれば、駅やスーパーなどの人通りが多くにぎやかな立地よりも、学校や公園、内科・小児科などの医院が近くにあるかを気にしがちです。

子どもがいない、もしくは独立してしまったような50代・60代ぐらいの夫婦2人の方であれば、駅近や商業施設が充実した立地を好むかもしれません。

マンション周辺の立地条件は自分の力ではなんともしようがないので、「この立地なら、こんな人が買ってくれるんじゃないか」と、ある程度割り切って考えた方が不安は少なくなると思います。

ご自身のマンションの周辺に、築年数や間取り、販売価格などが似たようなマンションが売り出されていると、買主側から細かい条件で比較されやすくなり、売れにくくなることはあります。

特に、同じマンションで別の部屋も売り出されている場合、所在階数や中部屋・角部屋などでの配置などで、より一層に比較されやすくなります。

また、同じ小中学校区内で新築マンションが売りに出されていると、「やっぱり中古よりは新築かな」と新築に流れていく場合もあります。

ただ、最近の新築マンションの価格高騰がすごすぎるため、「こんなに高いのなら中古でも」と、中古マンションに目を向ける買主も増えてはいます。

あまりにも同じような条件の競合物件が多いのであれば、いったん売却を中止する「売り止め」をして時期を改めるのも一つの方法ですが、間取りや室内のコンディション、価格などで差別ができているのであれば、売り止めをしてワンチャンを逃すリスクを取るよりも、「売れないのは魚がいないから」と考え、あまり神経質にならない方がいいと思います。

古いものよりも新しいものを好むのは日本人の常で、築古のマンションは築浅のマンションと比べれば需要は少なくはなります。

ただ、築古マンションの方が比較的立地の良い場所に建っていることも多く、価格しだいでは十分に競争力はあると思います。

「リノベーション前提で」ってフレーズが流行りですが、最近はリノベする際の工事代金も高くなっているので、以前の「自分でリノベ」よりは「リノベ済み物件」を買う方がメリットが大きいような気がします。

それに、「旧耐震だからぁ」って言う人ばかりですが、実際に阪神淡路大震災のデータを見てみると、マンションに関しては新耐震も旧耐震もたいして違いはないみたいなんですよね。

結構これはマジな情報です。安い旧耐震よりも、高い新耐震を売りたい人たちの情報操作です。騙されたくない人は自分で検索してみてください。

木造住宅の旧耐震はヤバいと思いますが、マンションの旧耐震はそれほど神経質に考える必要もないかと。ただ、「旧耐震のピロティ」はヤメておいたほうが無難だと思います。新耐震でも個人的にはイヤですけど。

時代とともに流行りの間取りも変化していくので、築年数が経ったマンションの間取りが今の時代にマッチしていないのは致し方ありません。

この辺りは前述の「築年数が古い」と同様に、リノベーション前提で買ってくれる人を待つしかないのかと。そのための価格設定も大切です。

「ラーメン構造」のマンションでしたら、スケルトンからのフルリノベで好きなようにできますし、「壁工法」のマンションでも、工夫しだいで使い勝手の良い間取りを作ることも可能です。

買主もネットの安易な情報を鵜呑みにして知った気になるんじゃなく、自分でしっかりと情報収集して勉強してもらえばお得ないい買い物ができるんですけどね。今の人たちではなかなか難しいのかな。

何かと言えば新耐震・旧耐震を持ち出す人に言いたいのですが、「旧耐震でも、エレ無し5階建ての壁工法なんて最強だよ」。

管理費や修繕積立金の事ですね。築年数が経てば、それに比例して直さなければならない箇所も出てきますので修繕積立金も値上げはされているでしょう。

では、新築や築浅のマンションの管理費などは、この先も値上げはされないのでしょうか？

そんなわけはないですよね。どのマンションも等しく劣化はしていくので値上げはされていくはずです。そして、今が安いぶん値上げの「幅」は築古のマンションよりも大きくなるはずです。

これだけ世間の物価が上がり、人件費も高くなっている状況を考えれば分かると思うんですが、分からない人が多いです。

さらに、賃貸でも上がりますよね。これも分かってない人が多いです。

賃貸の外壁塗装を含めたメンテナンスは大家さんが行います。そのための費用は月々の家賃や管理費から捻出されています。であるならば、賃貸の家賃や管理費も更新のタイミングで値上げされると思いませんか？

「賃貸なら固定資産税を払わなくてもいい」なんてお気楽な事を言う人もいますが、家賃や管理費から大家さんが払っているので、費用明細に入っていないだけで間接的には払ってますよ。

ホントに、もうちょっと物の道理を勉強してほしいです。


話しを戻しますが、管理費などに関しては、世帯数の少ないマンションは正直不利ではあります。それに加えて、オートロックやエレベーター、最近だと宅配ボックスを設置しているマンションも増えましたね。そういった設備も値上げにつながる要因の一つです。

なので、お得に買えるマンションは「旧耐震でエレベーター・オートロックなしの団地タイプ（壁工法）」です。そこに気づいてくれる人が増えるといいんですけどね。世の中には情〇さんが多いからムリかな。

相場はあくまで目安であり、どんなマンションの売却にも当てはまるとは限りません。「早く売る」「確実に売る」など、ご自身の売却の目的に合った価格設定が重要です。

過去の他人の事例に惑わされず、自分の納得できる条件で売却する勇気を持ちましょう。

マンションの売却には「適した時期」がありますが、それは人によって異なります。

ご自身の年齢や家族構成。教育費や老後の資金など、人生にはさまざまな要因が重なるため、一時の勢いや焦りは禁物です。

「今が高く売るチャンスですよ」的な外野の言葉に惑わされず、ライフプラン全体でのベストタイミングを考えることが大切です。

マンションの売却は一見複雑なことのように見えますが、売却の仕組みを理解すればそれほど不安に思うようなことはありません。

インターネットを使っての情報収集だけではなく、不動産会社に遠慮なく質問し知識を増やしていくことで、自信を持って進められるようになります。

「無知だからこその不安」を払拭するためにも、しっかりとした知識を得ることが最大の安心につながります。