金利と建築費が上昇する中での築30～40年中古マンション市場の今後の予測と売却戦略

1980年代後半から1990年代前半、いわゆる「バブル景気」の時代に供給されたマンションが現在築30～40年を迎えています。この時代のマンションは全国的にストック数が多く、今後も市場への供給が増える見込みです。

これまでの日本では長らく「新築信仰」が強く、戸建てにせよマンションにせよ、注目を浴びるのは新築が中心でした。

ですが、住宅ローンの金利上昇や、建築資材や人件費の高騰などを原因とした新築住宅の価格高騰から、徐々にではありますが既存住宅（中古住宅）の有効活用にも目を向けるようになってきました。

木造が主流の戸建てとは違って、鉄筋コンクリート造のマンションはそもそも建物としての寿命も長く、適切な管理が行われていれば築40年を超えても十分居住可能な物件として評価されるようになってきています。

新築価格の高騰により、「新築を買いたいけど買えない」購入者層も増えてきて、現実的な購入の選択肢として中古マンションの存在感が増してきています。

特に都市部では、利便性や資産性の高い立地の物件が人気を維持しています。

一方で、郊外や人口が減少しているエリアでは当然ですが不動産に対しての需要が弱くなる傾向があります。

中古マンションの市場は全国一律で増えたり減ったりするものではなく、地域ごとの需要格差が拡大している状況です。

今までの日本では築年数が増す（築古になる）ほど価格が下落するのが一般的でした。

しかし最近の傾向としては、単純な築年数の「新しい・古い」よりも、立地や管理状態が重視される傾向があります。

築40年を超えるようなマンションでも、駅近で管理が良好なマンションは高い評価を維持し、売却価格を間違えなければ順調に売れています。

今後は「築年数」だけで価値を判断する時代ではなく、立地や管理状況などの「物件としての資産価値」で判断するようになりつつあります。

鉄やコンクリート、キッチンやユニットバスなどの設備機器などの価格上昇に加え、建設業界全体としての人手不足による人件費上昇が続いています。

これにより新築マンションの販売価格は大幅に上昇し続け、マンションのデベロッパー各社も価格転嫁を進めざるを得ません。

結果として、「高くても売れるエリア」でしかマンションの供給がされず、その結果として「新築マンションの価格が高騰し続ける」ことになり、新築マンションの取得コストは高まり続けています。

新築価格が高騰し、「買えない価格」になってしまった新築マンションと比べれば、まだまだ手の届く価格にある中古マンションへの需要は高まります。

もともと駅近や利便性の高い立地にはバブル期に建てられたマンションが数多く建っているのが実情で、利便性を重視するマンションの購入希望者にとっては、同じ予算でより良い立地を選べる中古マンションの購入は現実的な魅力となっています。

以前から一部の購入者層には人気だった、「中古マンションを購入してリフォーム」する場合にも、昨今の資材費や人件費の高騰の影響を受けます。

そのため、購入費用＋リフォーム費用の合計で購入の可否を検討する築古物件では、以前と比べれば「中古のお値打ち感」が薄れてきているのも現実です。

住宅ローンの金利が上昇すると、月々の返済額が同じでも、総額としての借入れ可能金額は減少します。

その結果、購入者としては価格の安い物件を選ぶ傾向が強まり、特に実需層が中心となる中古マンション市場では、住宅ローン金利の上昇の影響は大きくなりやすいといえます。

築30～40年マンションは比較的買いやすい価格帯の物件が多いため、これからも一定の需要を維持する可能性は高くあります。

しかし、築年数が経てば経つほど、購入者としては立地条件や管理状況に対しての選別が厳しくなり、そういった条件が悪い物件には買い手が付きにくくなります。

結果として売却価格に対しての下落圧力が強まる可能性があり、今後は中古マンションに対しての選別はより厳しくなるでしょう。

住宅ローンの金利上昇局面では、不動産市場全体の取引量が減少する傾向があります。

そのため、売却を検討している場合は今まで以上に金利の動向を注視することが重要です。市場環境が良いうちに売却活動を始めることで、有利な条件を得られる可能性があります。

「人口が減っていくから不動産の価格は下がる」との意見もありますが、全国一律に平均して人口が減っていくわけではありません。

人間だれしも不便な場所よりも便利な場所に住みたいと思うものです。

駅からの距離や商業施設へのアクセス、生活利便性などが資産価値を支える重要な要素となり、人口が流入する都市部のようなエリアでは、築年数が古くても価格を維持しやすい傾向があります。

インフラ整備や行政サービスの質などを考えても、将来的には立地の重要性は今まで以上に高まり続けるでしょう。

大規模修繕の履歴や修繕積立金の状況は、購入者が必ず確認するポイントです。

築古マンションであっても、管理が良好で、修繕積立金がしっかりと貯めれていれば将来の維持管理に対しても安心感があり、市場での評価も高くなります。

逆に、修繕積立金が十分ではなかったり、管理組合がしっかりと機能していないような管理不全のマンションの評価はは大きくマイナスされることになります。

1981年の新耐震基準以降に建築された物件は比較的評価されやすい傾向があります。ただ、旧耐震のマンションでも建物の形状によっては必要十分な強度を保っているマンションもあるため、一概に「旧耐震だから不安」と考えるものもったいないものです。

また、建物の耐震性能だけではなく、給排水管の更新状況や共用部分の維持管理状況も重要です。建物の健康状態が資産価値を左右する時代になっています。

大規模修繕履歴や修繕積立金の状況、管理組合の活動実績（議事録）などを整理しておくことで、買主に安心感を与えることができます。

築古マンションほど、管理状態の説明が重要になります。

お部屋の見栄えを良くするために高額なリフォームを行っても費用を回収できるとは限りません。売却にあたってのリフォームは基本的には不要と考えてください。

リフォームをするのであれば、第一印象での悪印象を払拭する程度の軽微な修繕やクリーニングに留めましょう。

自分の考えだけで先走ったことをするのではなく、不動産会社の担当者とよく相談をしたうえで、物件の立地や需要層を考慮して判断することが重要です。

築30～40年マンション市場は今後さらに二極化が進むと考えられます。

好立地・管理良好な物件は価値を維持する可能性がありますが、条件の悪い物件は売却が難しくなる可能性があります。

将来の市場環境も踏まえ、早めの判断が資産防衛につながる場合があります。