離婚にともなう不動産売却は、感情的にも財政的にも大きな影響を及ぼし、適切な手続きを踏まないとトラブルにつながる可能性があります。今回は、離婚時に不動産を売却する際に知っておくべき大切な注意点と具体的な手続きについて詳しく解説します。この記事を参考にしてスムーズな不動産売却を実現し、新しい生活への一歩を踏み出しましょう。
1. 不動産売却の基礎知識
離婚が決まり財産分与を考えていく際に、自宅の売却をどうするかは大きな課題になってきます。離婚して家を売却する際の基礎知識を紹介します。
1-1 「共有財産」か「特有財産」かを確認する
夫婦として所有している自宅は「共有財産」か「特有財産」のどちらかに分類され、離婚時に財産分与の対象となるのは共有財産です。そのため、まず最初に自宅がどちらに分類されているのかを確認しましょう。
共有財産と特有財産に関しての詳しい説明はこちら離婚における特有財産の証明方法とポイント
共有財産と特有財産に関しての詳しい説明はこちら離婚における特有財産の証明方法とポイント
1-2 売却は名義人でなければできない
不動産の売却は、不動産の名義人でなければできません。そのため、不動産会社に売却の相談に行くと身分証明書の提示を求められ、さらに、不動産の登記名義人と、売却を依頼する人が同一人物かの確認もされます。
登記名義人の名前は登記簿謄本に記載されています。購入時にぺアローンを利用して夫婦の共有名義となっている場合には、夫婦2人の名前が記載されています。この場合は、最初の相談の段階から夫婦そろって不動産会社に行き、2人そろって売却の意思を伝えるようにしましょう。
登記名義人の名前は登記簿謄本に記載されています。購入時にぺアローンを利用して夫婦の共有名義となっている場合には、夫婦2人の名前が記載されています。この場合は、最初の相談の段階から夫婦そろって不動産会社に行き、2人そろって売却の意思を伝えるようにしましょう。
1-3 住宅ローンが残っていても売却はできる
住宅ローンが残っていても売却は可能です。ですが、売却価格で住宅ローンを完済できる「アンダーローン」なのか、売却価格だけでは住宅ローンを完済できない「オーバーローン」なのかで状況が変わってきます。
アンダーローンの場合では、「（売却価格）－（住宅ローンの残債）＝手残り」になるため、手残りを財産分与して、めでたく離婚成立です。
オーバーローンの場合だと、「（売却価格）－（住宅ローンの残債）＝住宅ローン未完済」となり、自宅を売却しても財産分与をすることができません。それどころか、住宅ローンを完済するために現金を補填する必要がでてきます。
アンダーローンの場合では、「（売却価格）－（住宅ローンの残債）＝手残り」になるため、手残りを財産分与して、めでたく離婚成立です。
オーバーローンの場合だと、「（売却価格）－（住宅ローンの残債）＝住宅ローン未完済」となり、自宅を売却しても財産分与をすることができません。それどころか、住宅ローンを完済するために現金を補填する必要がでてきます。
2. 売却のタイミングはいつがいいのか
家を売却するのは離婚の「前」と「後」ではどちらがいいのでしょう。
2-1 ダラダラと連絡を取りたくないなら「前」
離婚してからも相手と連絡を取りたくないのであれば、離婚「前」の売却がオススメです。
一般的に、家の売却には3ヶ月～半年程度かかると言われています。そのため、離婚後に家の売却をしようとした場合、離婚をしてからも売却が終わるまでの期間、相手と連絡を取る必要がでてきます。
離婚後の新生活をスッキリとした気持ちでスタートさせたいと思うのであれば、離婚前に家の売却を済ませておいた方がいいと思います。
この場合の注意点としては、離婚を早く進めたいと思うあまり、売却価格を相場よりも安くしてしまわないことです。安くすれば短期間で売却することも可能ですが、財産分与後の手残りを考えると、あまり安い価格での売却は避けるようにしたほうがいいと思います。
一般的に、家の売却には3ヶ月～半年程度かかると言われています。そのため、離婚後に家の売却をしようとした場合、離婚をしてからも売却が終わるまでの期間、相手と連絡を取る必要がでてきます。
離婚後の新生活をスッキリとした気持ちでスタートさせたいと思うのであれば、離婚前に家の売却を済ませておいた方がいいと思います。
この場合の注意点としては、離婚を早く進めたいと思うあまり、売却価格を相場よりも安くしてしまわないことです。安くすれば短期間で売却することも可能ですが、財産分与後の手残りを考えると、あまり安い価格での売却は避けるようにしたほうがいいと思います。
2-2 納得できる価格で売却したいなら「後」
納得できる価格で売却をしたいのであれば、離婚「後」の売却がオススメです。
離婚してからも相手と連絡を取ることに抵抗がないのであれば、売却まで時間がかかったとしても、納得できる価格での売却を進めていきましょう。
この場合の注意点としては、離婚後に誰も住まなくなったとしても、売れるまでの期間は固定資産税や、マンションであれば管理費や修繕積立金などの費用を支払う必要があることです。
売却が思った以上に長期に渡ると想定外の出費が発生してしまいます。この出費をどちらが支払うのかなども、事前にしっかりと話し合っておく必要があります。
離婚してからも相手と連絡を取ることに抵抗がないのであれば、売却まで時間がかかったとしても、納得できる価格での売却を進めていきましょう。
この場合の注意点としては、離婚後に誰も住まなくなったとしても、売れるまでの期間は固定資産税や、マンションであれば管理費や修繕積立金などの費用を支払う必要があることです。
売却が思った以上に長期に渡ると想定外の出費が発生してしまいます。この出費をどちらが支払うのかなども、事前にしっかりと話し合っておく必要があります。
3. 2つの売却方法の選び方
離婚に関わらず、家の売却方法には「仲介」と「買取」の2つの方法があります。どちらの方法がいいのでしょうか。
3-1 納得したいタイプなら仲介
自分が住むための家を探している人に買ってもらうのが仲介です。世間一般で「相場」と言われている価格が、この仲介での成約価格です。
売却まで時間がかかっても大丈夫。あわよくば少しでも高く売りたいと思うのであれば、仲介での売却を選んでください。
売却まで時間がかかっても大丈夫。あわよくば少しでも高く売りたいと思うのであれば、仲介での売却を選んでください。
3-2 スピード優先なら買取
とにかく早く財産分与を終わらせ、離婚を成立させてスッキリと新生活をスタートさせたいのなら買取を選びましょう。
仲介と比べると売却価格は安くなってしまいますが、査定から引き渡しまでのスピードはバツグンです。条件さえ揃えば、最短1週間程度での引き渡しにも対応できる不動産会社もあるぐらいです。
「安くなるなんてイヤだっ！」と最初から除外するのではなく、話しぐらいは聞いてみる価値はあると思います。
買取と仲介に関してのの詳しい説明はこちら離婚の売却での仲介と買取の選び方のポイント
仲介と比べると売却価格は安くなってしまいますが、査定から引き渡しまでのスピードはバツグンです。条件さえ揃えば、最短1週間程度での引き渡しにも対応できる不動産会社もあるぐらいです。
「安くなるなんてイヤだっ！」と最初から除外するのではなく、話しぐらいは聞いてみる価値はあると思います。
買取と仲介に関してのの詳しい説明はこちら離婚の売却での仲介と買取の選び方のポイント
4. 税金の話し
家を売却した時の税金の話しです。
4-1 「売却益」は税金の対象
不動産を売却したことで得られた利益のことを「売却益」といいます。
「売却して得られた利益」と書いてしまうと、「5,000万円で売れたら、5,000万円が対象なのか？」と心配される方もいるかもしれませんが、そんなことはありません。
実際の売却価格から、取得費（その不動産の購入価格や購入時にかかった諸費用）や売却するためにかかった費用を差し引いた金額が売却益として扱われ、譲渡所得税の対象となります。
「売却して得られた利益」と書いてしまうと、「5,000万円で売れたら、5,000万円が対象なのか？」と心配される方もいるかもしれませんが、そんなことはありません。
実際の売却価格から、取得費（その不動産の購入価格や購入時にかかった諸費用）や売却するためにかかった費用を差し引いた金額が売却益として扱われ、譲渡所得税の対象となります。
4-2 譲渡所得税には控除がある
不動産の売却益に対して課税される譲渡所得税は大きな負担となってしまいます。
ですが、譲渡所得税には負担を抑えられる控除の制度がいくつかあり、適用条件を満たしていれば課税額は大幅に抑えられ、一般の方であれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」でほぼ全額免除になるのではないでしょうか。
他にも
・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・特定のマイホームを買い換えたときの特例
・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
このような控除があります。
ですが、譲渡所得税には負担を抑えられる控除の制度がいくつかあり、適用条件を満たしていれば課税額は大幅に抑えられ、一般の方であれば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」でほぼ全額免除になるのではないでしょうか。
他にも
・マイホームを売ったときの軽減税率の特例
・特定のマイホームを買い換えたときの特例
・被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
・相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
このような控除があります。
4-3 控除を受けるには確定申告が必要
買った値段よりも売った値段が安かった場合には確定申告は不要です。
控除を受けるための確定申告ですが、サラリーマンの方々にとっては不安が付きまとうと思います。
ですが、税務署の人たちって一般市民には結構優しく、事前に相談に行くと親切丁寧に教えてくれるので、あまり心配することはないかと。
ただし、2月16日からの確定申告の時期になると話は違います。かなりヒステリックになります。
なので、自分が確定申告が必要だと分かった時点で時間を見つけてボチボチと相談しに行くといいですよ。コロナ禍以降は事前予約が必要になってきていますので、お気を付けください。
控除を受けるための確定申告ですが、サラリーマンの方々にとっては不安が付きまとうと思います。
ですが、税務署の人たちって一般市民には結構優しく、事前に相談に行くと親切丁寧に教えてくれるので、あまり心配することはないかと。
ただし、2月16日からの確定申告の時期になると話は違います。かなりヒステリックになります。
なので、自分が確定申告が必要だと分かった時点で時間を見つけてボチボチと相談しに行くといいですよ。コロナ禍以降は事前予約が必要になってきていますので、お気を付けください。
まとめ
離婚に際しての不動産売却の基礎知識や売却のタイミング、各種税金のお話をしてきました。
夫婦の共有財産は財産分与の対象ですが、特有財産は対象外。不動産の売却は名義人しかできないなど、注意する点はいろいろあります。
離婚後のトラブルを防ぐためにも不動産売却は計画的に行っていきましょう。
心配な点があったらいつでもご連絡ください。精一杯のお手伝いをさせていただきます。
夫婦の共有財産は財産分与の対象ですが、特有財産は対象外。不動産の売却は名義人しかできないなど、注意する点はいろいろあります。
離婚後のトラブルを防ぐためにも不動産売却は計画的に行っていきましょう。
心配な点があったらいつでもご連絡ください。精一杯のお手伝いをさせていただきます。